Le blog des maisons passives


Maîtrisons les concepts pour maîtriser les prix de construction


Exemple de maison passive - © J-M Pupille - Architecte


Les prix de construction



L'estimation du coût d'une future construction a déjà été abordée dans un précédent article. Celui-ci est destiné à confirmer l'inutilité du prix de construction au m2 habitable en expliquant, avec plus de précision et de détails, les risques catastrophiques qui résultent de son usage.

Le problème est le suivant : "Sachant qu’une maison de 100m2 habitables vaut 150k€TTC, combien vaut une maison d’une surface de 150m2 strictement identique par ailleurs?"

La réponse à cette question est quasiment toujours la même : le prix de la petite maison étant de 150k€TTC pour 100m2, soit 1500€TTC/m2, celui de la grande sera de 150m2*1500€TTC/m soit 225k€TTC. Cette estimation est elle vraie ou fausse?


Comment baisser le prix de construction d'une maison passive

Les maisons passives sont performantes grâce à la qualité de leur enveloppe et à leur VMC double flux. Les maisons RT2012 le sont 4 fois moins et leurs performances sont essentiellement dues à leur système de chauffage. Augmenter les performances de l'enveloppe revient à court terme plus cher qu'améliorer le système de chauffage. À long terme, les maisons passives sont par contre moins chères que les maisons à la norme française actuelle, car elles consomment moins d'énergie et que leur enveloppe ne nécessite ni entretien supplémentaire ni remplacement contrairement aux systèmes de chauffage…


Prix de construction au m² et fourchette de prix

Maison passive - Base
Maison passive - Architecte
Comment déterminer le prix d'une future construction? Une des recherches les plus fréquentes pour y parvenir est celle qui consiste à essayer de savoir quel peut être le prix de construction au m2 habitable d'une, afin de réaliser l'estimation du prix de construction d'une autre de même performance en fonction de sa propre surface. Les maisons passives n'échappent pas à ce raisonnement.

Ce ratio, s'il était aussi efficace, permettrait en effet, entre autres, la réalisation rapide et précise de l'estimation d'un projet lors de la phase de conception et la mise en œuvre immédiate des bonnes décisions. Ce n'est malheureusement pas le cas. Il conduit, bien au contraire, à des erreurs monumentales.


Définition des prix de construction

Pour parler d'un prix de construction encore faut-il le définir. C'est absolument indispensable pour pouvoir comparer puis choisir.

Dans la réalité, le prix d'une maison seule n'a que peu d'intérêt. C'est le budget global hors terrain qui doit être pris en compte. C'est celui qui permet de passer de l'état de projet virtuel à celui de construction réellement utilisable.

Au prix de construction de la partie habitable, s'ajoutent en effet ceux des annexes, du pare-soleil indispensable aux maisons passives, de la terrasse, de la voirie, des honoraires d'architecte et des bureaux d'étude, des frais bancaires et d'assurances, des taxes… sans oublier ceux de la viabilisation éventuelle du terrain.

Les prix TTC tout compris, incluant les prestations exécutées par les entreprises et celles réalisées en autoconstruction, sont ainsi définis :
          • Le prix de construction est le prix de la partie habitable seule.
          • Le budget de construction inclut le prix des annexes. C'est le prix du volume construit hors aménagements du terrain tel les terrasses, les voiries, accès et clôtures, piscine et bien sûr la viabilité éventuelle du terrain.
          • L'ensemble des prix hors terrain est le budget de l'opération.
          • Le budget global est l'ensemble des dépenses liées à l'achat du terrain y compris frais et à la réalisation de l'opération complète.


Comparaison entre prix et budget

Le prix d'une maison passive, ou seulement RT2012, est le budget complet de l'opération qui comprend tous les coûts, du jour où l'idée a germé jusqu'à celui de la remise des clés, sont deux choses totalement différentes. Le prix du projet, même à ce niveau de performance, malgré les surcoûts qui en sont les conséquences, en incluant bien sûr le pare-soleil indispensable au confort d'été et même les locaux annexes, tels un garage, un atelier ou un abri de jardin, ne représente parfois que moins de la moitié du budget prévisionnel global! Les raisons en sont multiples…


Les calculs thermiques limitent les prix des maisons passives

Le prix d'une maison passive optimisée dépend, entre autres, de sa forme, de sa taille et des choix techniques mis en œuvre ainsi que de son architecture. Même quand deux maisons de ce type ont tous ces points en commun, mais que leur situation géographique, leur altitude ou leur orientation varient indépendamment ou simultanément, l'une située sur le flan nord du massif des Vosges et l'autre au soleil de Hyères au bord de la Méditerranée par exemple, leurs prix varient aussi de manière très importante, car elles n'ont que très peu de points communs sur le plan thermique. L'une doit essentiellement…


Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.




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