Les concepts des maisons passives

Maîtrisons les concepts pour maîtriser les prix de construction


Les prix de construction

Un exemple de maison passive simple - © J-M Pupille - Architecte
Un exemple de maison passive d'architecte - © J-M Pupille - Architecte
Une des premières questions concernant un projet consiste a essayer de savoir quel pourrait être son prix de construction au m2 habitable, afin de réaliser l'estimation du prix total de la construction en fonction des surfaces prévisionnelles cumulées de toutes les pièces qui la composeront.

De très nombreuses réponses sont disponibles sur de très nombreux sites internet. Elles sont très variables, parfois très faibles, car simplement destinées à appâter le lecteur. On ne sait d'ailleurs pratiquement jamais ce que les prix annoncés incluent : maison seule, annexes, équipements, voirie et réseaux, finitions personnelles, taxes… Si les valeurs indiquées étaient correctes, ce ratio, à priori efficace et facile à utiliser, permettrait pourtant la réalisation rapide et précise de l'estimation d'un projet lors de la phase de conception et donc la mise en œuvre immédiate des bonnes décisions. Est-ce vraiment le cas ?

Un parallèle avec les véhicules vous donne une idée de ce qu'il faut en attendre. Pensez-vous qu'il soit possible de donner le prix d'une voiture neuve sans connaitre la marque, le modèle et les options retenues? Peut-on imaginer donner le prix d'un véhicule uniquement en fonction de sa taille? Si vous pensez à juste titre que c'est impossible, sous aurez la seule réponse possible en ce qui concerne l'estimation instantanée du prix global de construction d'un bâtiment à l'aide d'un prix de construction au m2. Vous n'en trouverez bien évidemment pas sur ce site.

En voyant une construction pour la première fois, c'est son allure générale avec toutes ses annexes et le paysage qui l'entoure qui sautent aux yeux. En pénétrant dans la partie habitable du bâtiment chargée d'assurer le confort, ce sont les surfaces, le type, le nombre et l'organisation des pièces qui sont perçus. Chacun d'eux, pour des raisons totalement différentes, mais toutes aussi importantes, ont une grosse influence sur le prix d'une construction. Explications…

Définition des prix de construction

Pour parler d'un prix de construction encore faut-il le définir. C'est absolument indispensable pour pouvoir comparer puis choisir.

Dans la réalité, le prix d'une maison seule n'a que peu d'intérêt. C'est le budget global hors terrain qui doit être pris en compte. C'est celui qui permet de passer de l'état de projet virtuel à celui de construction réellement utilisable.

Au prix de construction de la partie habitable, s'ajoutent en effet ceux des annexes, du pare-soleil indispensable aux maisons passives, de la terrasse, de la voirie, des honoraires d'architecte et des bureaux d'étude, des frais bancaires et d'assurances, des taxes… sans oublier ceux de la viabilisation éventuelle du terrain.

Les prix TTC tout compris, incluant les prestations exécutées par les entreprises et celles réalisées en autoconstruction, sont ainsi définis :
          • Le prix de construction est le prix de la partie habitable seule.
          • Le budget de construction inclut le prix des annexes. C'est le prix du volume construit hors aménagements du terrain tel les terrasses, les voiries, accès et clôtures, piscine et bien sûr la viabilité éventuelle du terrain.
          • L'ensemble des prix hors terrain est le budget de l'opération.
          • Le budget global est l'ensemble des dépenses liées à l'achat du terrain y compris frais et à la réalisation de l'opération complète.
Les maisons passives sont performantes grâce à la qualité de leur enveloppe et à leur VMC double flux. Les maisons RT2012 le sont 4 fois moins et leurs performances sont essentiellement dues à leur système de chauffage. Augmenter les performances de l'enveloppe revient à court terme plus cher qu'améliorer le système de chauffage. À long terme, les maisons passives sont par contre moins chères que les maisons à la norme française actuelle, car elles consomment moins d'énergie et que leur enveloppe ne nécessite ni entretien supplémentaire ni remplacement contrairement aux systèmes de chauffage…


Le prix d'une maison passive, ou seulement RT2012, est le budget complet de l'opération qui comprend tous les coûts, du jour où l'idée a germé jusqu'à celui de la remise des clés, sont deux choses totalement différentes. Le prix du projet, même à ce niveau de performance, malgré les surcoûts qui en sont les conséquences, en incluant bien sûr le pare-soleil indispensable au confort d'été et même les locaux annexes, tels un garage, un atelier ou un abri de jardin, ne représente parfois que moins de la moitié du budget prévisionnel global! Les raisons en sont multiples…


Le prix d'une maison passive optimisée dépend, entre autres, de sa forme, de sa taille et des choix techniques mis en œuvre ainsi que de son architecture. Même quand deux maisons de ce type ont tous ces points en commun, mais que leur situation géographique, leur altitude ou leur orientation varient indépendamment ou simultanément, l'une située sur le flan nord du massif des Vosges et l'autre au soleil de Hyères au bord de la Méditerranée par exemple, leurs prix varient aussi de manière très importante, car elles n'ont que très peu de points communs sur le plan thermique. L'une doit essentiellement…

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.




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