17-1 - Le prix au m2 d'une maison passive n'a aucun intérêt


Exemple de maison passive - © J-M Pupille - Architecte
Exemple de maison passive - © J-M Pupille Architecte

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Peut-on faire confiance au ratio du prix au m2 ?


Une des recherches les plus fréquentes pour tenter d'estimer le prix d'une construction est celle qui consiste à essayer de savoir quel peut être le prix de construction au m2 habitable de l’une, afin de réaliser l'estimation du prix de construction d'une autre, de mêmes performances, en fonction de sa propre surface. Les maisons passives n'échappent pas à ce raisonnement. L'objectif de ce ratio serait de permettre la réalisation rapide de l'estimation d'un projet lors de la phase de conception et donc la mise en œuvre immédiate des bonnes décisions. Son utilisation, à priori logique, parait simple, rapide et semble donner des estimations correctes puisque la méthode, divulguée sans fin sur internet, est utilisée par pratiquement tout le monde. Si vous avez trouvé cet article grâce à un moteur de recherche, vous avez d'ailleurs probablement déjà vu une indication de valeur du prix de construction au m2 dès les premières lignes affichées sur le sujet. Ce ratio est-il vraiment efficace et donc utile?

Les paramètres évidents


Les écarts de prix entre deux projets dépendent à l'évidence des différences immédiatement visibles à l'extérieur, la volumétrie du bâtiment d'habitation et de toutes les annexes ainsi que des aménagements de l'environnement immédiat. À l'intérieur, ce sont les plans d'aménagement de la partie habitable dont la composition varie en fonction du nombre de pièces, de leur organisation et du type des locaux qui ont une incidence prépondérante. Les performances thermiques ne sont par contre pas visibles. Leurs incidences sur le prix de construction ne peuvent en aucun cas être simplement appréhendées de manière visuelle, sur des plans comme dans la réalité.

Incidence de l'architecture et de l'environnement


Un exemple de maison passive simple - © J-M Pupille - Architecte

Un exemple de maison passive d'architecte - © J-M Pupille - Architecte

Les bases des comparaisons


Partons du principe que les deux projets ci-dessus ont des parties habitables strictement identiques. Leurs volumétries, leurs plans d'aménagement, leurs surfaces ainsi que leurs caractéristiques techniques et leurs équipements de confort thermique sont les mêmes, mais leurs architectures sont volontairement très différentes. La maison d'architecte est la maison simple qui a été dotée d'équipements qui changent totalement son aspect.

Les conséquences de l'architecture


En fonction des images et des informations ci-dessus, répondez aux deux questions suivantes :
  • Pensez-vous que les coûts de construction au m2 de ces deux maisons soient identiques?
  • Pensez-vous qu'il soit possible de donner sérieusement un prix identique au bord de la Méditerranée, en climat français chaud, ou en haut des Vosges, en climat de montagne très froid?

Il est évident qu'un prix au m2 passe-partout ne peut pas exister, car il conduirait à la conclusion que les deux maisons ci-dessus, dont les espaces habitables sont strictement identiques, mais dont les architectures sont aussi différentes, auraient le même prix de construction ou qu'elles soient situées et, par voie de conséquence, que les adaptations aux climats locaux ainsi que les équipements architecturaux seraient totalement gratuits! Soyons sérieux, c'est parfaitement aberrant.

Pour confirmer l'inexactitude quasi systématique, et donc l'absence d'intérêt réel du prix au m2 habitable, il faut également prendre en compte la forme du projet qui, à taille identique, change totalement sa volumétrie. Il est évident qu'une construction très découpée ne peut pas avoir, à surface habitable identique, le même prix qu'une construction à la volumétrie simple. La compacité du bâtiment est un facteur déterminant.

Indiquer le prix au m2 d'une construction, qu'il s'agisse d'une maison passive ou non, quelles que soient son architecture et sa situation géographique, conduit pratiquement systématiquement à n’importe quoi… Dans l'exemple ci-dessus, à surface et performance thermique équivalente, la maison dotée de l'arcade et de l'abri-voiture vaut tout de même 50% plus cher que la maison seule à situation géographique et donc climat identique. Construites ailleurs que dans le sud de la France, ces deux maisons ne pourraient pas être passives sans isolant complémentaire ou sans changer de matériau et donc sans une augmentation importante de leur prix global de construction.

incidence des caractéristiques de l'habitation


Les bases des comparaisons


Imaginons que deux maisons, situées dans le même secteur, à la même altitude et orientées de manière similaire, ont les mêmes performances thermiques et ne varient que par les surfaces des pièces. La petite maison fait 100m2 habitables au total alors que la grande atteint 150m2. En dehors des différences de surfaces, les maisons sont donc identiques. Le plan de la grande est simplement un agrandissement de celui de la petite.

L’influence des équipements


Les équipements des deux logements, sont, entre autres, similaires au niveau de l’électricité, de la plomberie, du chauffage, de la VMC double flux dotée d'un puits provençal et de la production d'eau chaude par un Chauffe-Eau Solaire Individuel (CESI) dont la consommation d'énergie est réduite grâce à un Récupérateur de Chaleur sur l'Eau des Douches (RCED). Les prix de ces prestations seront pratiquement les mêmes dans les deux maisons. La différence ne sera que de quelques centaines d’euros, essentiellement dus à des dimensions de pièces plus grandes. Ces écarts de prix sont insignifiants au regard des sommes en jeu.

Les menuiseries passives, les portes, les portes-fenêtres et les fenêtres triples vitrages sont également identiques dans les deux cas. Leur nombre ne dépend pas de la surface habitable, mais du nombre de pièces. Leur taille ne dépend pas de la surface des pièces, mais plutôt de choix architecturaux. Leurs prix sont donc strictement identiques dans les deux cas.

Dans ces conditions, le prix des équipements et celui des menuiseries, qui représentent une partie très conséquente du prix global des travaux, sont indépendants de la surface du projet. Ils concourent donc à augmenter d’autant plus le prix du m2 habitable qu’elles sont de petites tailles. La valeur de l’incidence globale de la totalité des équipements montre qu’il est beaucoup plus difficile de réaliser une petite construction à un prix acceptable qu’une grande. C'est encore plus vrai dans une maison passive que dans une maison simplement RT2012.

Les prix des équipements des constructions ne sont pas proportionnels à la surface habitable
Leur incidence est d’autant plus élevée que les constructions sont petites.


Les conséquences d'une augmentation de la surface habitable


Il est évident que le prix de construction varie simultanément à la modification des surfaces habitables. Cette augmentation ne touche toutefois que le clos-couvert, le sol, les murs de façade et les toitures puisque, comme indiqué précédemment, le prix des équipements et des menuiseries est inchangé ou quasiment inchangé. Le prix au m2 habitable supplémentaire est donc largement inférieur au prix du m2 habitable global. Le facteur de variation entre les deux ratios peut aller de 2 à plus de 4! Utiliser le ratio du prix au m2 habitable habituel conduit donc, dans ces conditions, à des erreurs invraisemblables qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. La faiblesse du prix de construction au m2 supplémentaire par rapport au prix du m2 global permet d'ailleurs de constater que la baisse de surface n'est pas forcément une solution efficace pour baisser le prix total de construction.

L’influence du sol et des toits du bâtiment


Une maison peut être de plain-pied ou comporter un étage. Si elle est entièrement en rez-de-chaussée, le sol et le toit sont proportionnels à la surface habitable. Si elle est à étage, le sol et le toit représentent à peu près la moitié de la surface habitable. Leur incidence est donc divisée par 2 par rapport à une construction d’un seul niveau, mais il faut ajouter celle du plancher de l’étage qui représente également environ la moitié de la surface habitable. Ce plancher intermédiaire revient toutefois bien moins cher que celui du rez-de-chaussée parce qu'il n'a besoin ni de fondations ni d'isolation entre les niveaux. Globalement les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage ainsi que le toit d'une maison dotée d'un étage, reviennent moins chers que ceux d'une maison de qualité thermique et de surface équivalente, mais en rez-de-chaussée.

En dehors des constructions de plain-pied,
les prix des planchers et ses toits
ne sont pas proportionnels à la surface habitable.


L’influence des façades


Une construction peut être grande ou petite, en rez-de-chaussée ou en étage, très découpée ou avec un plan proche du carré, les hauteurs sous plafonds peuvent être très variables… Chacun de ses aspects a, entre autres, été défini dans les articles « Taille des bâtiments et conséquences » ainsi que « Forme des bâtiments et conséquences ». À leur lecture, il paraît évident que les surfaces des façades ne sont pas proportionnelles à la surface habitable, la Shab, ou à la surface de plancher, la SDP. La conclusion est sans appel :

Les prix des façades ne sont pas proportionnels à la surface des constructions



Utiliser le prix au m2 est aberrant


La qualité de l'architecture, la présence d'équipements extérieurs, le traitement de l'environnement proche, la volumétrie de la construction et sa compacité, les variations des plans d'aménagement, les matériaux de construction, les équipements techniques… sont tous totalement indépendants de la surface habitable. Leur cumul ne peut qu'empirer largement ce constat.

Non seulement les estimations classiques sont totalement fausses, mais elles peuvent, de plus, conduire à des décisions regrettables de la part du concepteur comme, par exemple, celle qui consiste à réduire la surface habitable pour passer en prix alors qu’une estimation plus sérieuse, dès le départ, aurait éventuellement permis de ne pas aboutir à cette extrémité.

Une évaluation sur la base du prix au m2 peut également conduire à l'abandon du projet par le concepteur du fait d'un budget jugé trop faible et, parfois même, à l'abandon d'un projet passif par le maître d'ouvrage malencontreusement convaincu de ne pas pouvoir atteindre ce niveau de performance du fait d'une surévaluation hasardeuse.

Les prix de construction au m2 habitable ne doivent jamais être utilisés
pour déterminer le prix global d'un projet


Vers une estimation plus réaliste des prix de construction


Le fait qu'il n'existe pas de proportion entre les surfaces des constructions et leur prix au m2 pose un problème important d'estimation tout à la fois rapide et fiable. Si les prix de l'enveloppe, des aménagements intérieurs, des équipements… ne sont pas proportionnels à la surface habitable, l'expérience démontre qu'il est par contre possible de réaliser une estimation rapide assez précise lorsque la comparaison à lieu entre des constructions de surfaces très différentes, mais similaires tant en termes de forme, que de matériaux, de niveau des prestations thermiques et à la condition que le climat et l'architecture soient proches.

Si l’évolution du prix d’une construction n’est pas de la forme P = SHab*Pu, surface habitable multipliée par prix unitaire, elle peut être définie par une formule du type P = PS + ∆S*Pum2 qui prend en compte la totalité des deux types de prix, proportionnels et non proportionnels aux surfaces.

Dans cette formule :
  • PS est le Prix de construction tout compris d’un modèle, de surface connue S, réalisée sur le même mode de construction que celui du projet. S peut indifféremment être la surface habitable ou de surface de plancher.
  • ∆S est l’écart de cette même surface entre le modèle et le projet.
  • Pum2 est le Prix Unitaire du m2 supplémentaire, celui du m2 de la totalité des prestations qui sont globalement proportionnelles au type de surface choisie. Il ne peut être déterminé que sur la base d’analyses de devis et de comparaisons de constructions proches du projet ou, comme cela a été réalisé pour cet article, sur celle de DQE TCE, Devis Quantitatifs Estimatifs Tout Corps d'État, de projets similaires, mais de surfaces et proportions différentes en plan.

Pour simplifier les estimations, la surface du modèle peut être prise à 100m2. La différence de surface entre modèle et projet doit alors être comptée négativement lorsque la surface du projet est inférieure à 100m2, et positivement lorsqu’elle est supérieure. La formule de calcul peut alors devenir simplement P = P100 + (S-100)*Pum2 dans laquelle P100 est, bien entendu, le prix d’une maison dont la surface de référence choisie est de 100m2.

Une vérification des résultats


Quelques contrôles sur la base de devis existants et de DQE précis de projets similaires, mais de tailles et proportions différentes, ont permis de vérifier que les estimations basées sur le prix du m2 supplémentaire peuvent être vraiment très proches de la réalité et très fiables. Les écarts sont parfois de quelques centaines d'euros seulement malgré les conséquences des variations de compacité qui peuvent être simulées. Il faudrait toutefois des dizaines de vérifications, sur plusieurs dizaines de projets de tous types, pour s’assurer de la précision des estimations et des corrections éventuelles à prendre en compte en fonction des variations choisies.

Les simulations ont également permis de vérifier que les prix unitaires peuvent varier de plusieurs centaines d’euros entre une petite maison et une grande. Une augmentation de la surface de plancher de 10m2 seulement peut en effet conduire à une baisse du prix unitaire d’environ 100€ TTC/m2SdP. Utiliser un prix unitaire pour déterminer un prix global conduit fatalement à des erreurs importantes.

Cette méthode d'estimation rapide permet de faire comprendre au maître d'ouvrage qu'il faut fortement négocier le prix d'un projet qui augmenterait proportionnellement au prix unitaire et à la surface supplémentaire souhaitée ou décider d'aller voir ailleurs. Enfin, il montre qu’il faut, par contre, sauter sur l'occasion quand le prix d'achat baisse proportionnellement à ce prix unitaire et à la baisse de surface demandée sans prendre en compte le fait que le prix unitaire augmente en parallèle.

Une meilleure estimation d’un projet permet
de prendre la bonne décision.

Les données disponibles


La disponibilité des données de projets existants est, la plupart du temps, telle que définie ci-après :
  • Les prix de construction sont parfois connus, mais il n’est pratiquement jamais précisé s’il s’agit du prix de construction hors taxe ou TTC, du bâtiment seul ou avec les réseaux, la voirie et les frais de construction que sont entre autres les honoraires, les taxes…
  • Les surfaces sont parfois précisées, mais il n’est pas toujours indiqué s’il s’agit de la surface habitable, de la surface de plancher ou de toute autre.
  • Les matériaux sont parfois indiqués, mais ce n’est pas toujours le cas et tous les détails ne sont pas connus.
  • Le prix de construction du m2 supplémentaire n’est, quant à lui, clairement jamais indiqué pour la simple et seule raison que la notion est pratiquement inconnue ou que sa valeur n’est pas disponible.
Réaliser une estimation suivant la méthode décrite dans cet article n’est malheureusement généralement pas possible parce que les données nécessaires ne sont généralement pas disponibles ou parce que leur qualité réelle est totalement inconnue. Les concepteurs peuvent éventuellement en disposer, mais seulement dans le cadre d'un nouveau projet proche d'un projet déjà réalisé. Un projet trop différent ne pourra en bénéficier qu'en première approche.

Les limites d’un effet de seuil thermique


La méthode d’estimation décrite ci-avant, pourtant souvent proche de la réalité lorsque les données sont disponibles, présente encore un risque d’erreur très important lorsqu’il existe un effet de seuil thermique. C'est notamment dans le cas des maisons passives optimisées, quand le kilowatt heure à économiser obligatoirement, pour respecter les critères du label passif, implique le dépassement des capacités thermiques d'un matériau, d'un équipement ou, pire, du mode de construction et qu'il est alors impératif d'en changer avec des conséquences évidentes parfois positives, mais souvent négatives sur le prix de construction.

Approximation et réalité


Sauf dans le cas d'une conception proche d'une construction existante dont le prix, le mode de construction et l'environnement sont connus, notamment quand il s'agit de maisons passives, les estimations en fonction de la surface habitable ou de la surface de plancher n'ont aucun intérêt. D'autres solutions doivent être mises en œuvre pour estimer le prix d'une construction après optimisation thermique et économique grâce aux calculs thermiques. C'est l'objet de l'article suivant…

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.

En résumé :

  • Les prix de construction ne sont pas proportionnels à la surface habitable, la surface de plancher ou la surface utile des constructions.
  • Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface.
  • Les estimations de prix de construction sur la base de prix unitaire et de la surface des projets conduisent à des erreurs systématiques.

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