17-4 - Combien coûte une maison passive et quel est son prix au m2 ?



Pour prendre contact Les prix indiqués par les moteurs de recherche



Les moteurs de recherche indiquent que le prix au m2 d'une maison passive varie de 1500 à 3000€, soit un prix de 150 à 300 000 € pour 100m2. Cet énorme écart, du simple au double, résulterait essentiellement de celui qui propose sa réalisation, un constructeur ou un architecte, mais aussi, et de manière tout aussi importante, du choix des matériaux de construction, en maçonnerie ou en bois, du mode de réalisation des travaux, par des entreprises ou en autoconstruction ou encore de l'usage éventuel d'un kit préfabriqué. Ces informations n'indiquent ni la région, Paris ou Toulouse, en France ou ailleurs, ni l'altitude, en haute-montage ou au bord de la Méditerranée, ni l'architecture classique ou moderne du ou des projets qui en sont les sources. Ils ne précisent pas non plus sa surface, grande ou petite, le nombre de niveaux, de plain-pied ou avec étage, le nombre de pièces ou encore les équipements pris en compte. Encore pire, ils ne donnent pas la date à laquelle ces prix ont été obtenus. Sachant que les prix de construction sont toujours fixés par des devis au début d'un chantier, les prix annoncés datent d'un minimum de 6 mois à plus de 2 ans, soit un temps bien trop important au regard des variations de prix actuelles résultant de la conjoncture internationale! Il semble donc plus que nécessaire de comprendre quelle peut être la qualité des prix au mètre carré annoncés et, au regard de leurs variations possibles, de définir dans quelle partie de la fourchette peut se situer un projet passif neuf ou une rénovation passive en fonction de sa propre conception.

Pour prendre contact Les prix issus des retours d'expérience



Parler de prix, de prix au m2 ou même de fourchette de prix en se contentant de recopier les informations issues d'internet, sans connaître les sources, les bases de calcul, les dates de réalisation des projets et la réalité des performances certifiées ou non dont ils sont issus, n'a aucun sens. La réalité des prix doit prendre en compte la réalité de projets dont les devis sont soit très récents, soit en cours d'étude. Les prix ainsi obtenus collent alors au plus près du marché actuel avec ces augmentations dues à l'actualité internationale et à la forte spéculation qui en découle. Ces études permettent également de prendre en compte toute ou partie des prestations d'un projet, la maison seule, la maison et ses annexes voire même la totalité des prestations hors terrain comprenant la viabilité du terrain, l'assainissement autonome éventuel, les taxes, les honoraires et tous les frais.

Les prix annoncés par les constructeurs de maison individuelle sont la plupart du temps ceux des constructions seules alors que les budgets des projets généralement annoncés par les architectes prennent en compte touts les travaux hors terrain. Les frais d'aménagement de ce dernier, tels les portails d'accès et les clôtures, sont même parfois inclus au budget prévisionnel. Dans ces conditions réaliste, qui laissent faussement penser que les prix des constructeurs sont systématiquement les plus faibles, les écarts de prix peuvent être très importants et sont encore aggravés par les améliorations des performances thermique mais aussi et surtout, de manière primordiale, par les différences de qualité architecturale de chaque projet.

A la date de mise à jour de cet article :

  • La fourchette des prix tout compris hors terrain d'une maison passive de 100m2 varie de 200 000€ TTC pour les plus simples à plus de 350 000€ TTC pour les plus sophistiquées.
  • Le prix d'une maison passive seule peut être inférieure de plus de 50% à celui du projet tout compris hors terrain.
  • Le total mensuel de remboursement des prêts et des factures d'énergie peut être inférieur à celui des maison classiques malgré un prix de construction plus élevé.
  • Les maisons passives sont de plus en plus rentables du fait des fortes augmentations du prix de l'énergie. Elles le seront bien plus dans le futur.

Pour prendre contact Une maison passive de référence


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Pour avoir une idée des variations des prix, la visualisation de bâtiments passifs comparables est indispensable. Le diaporama ci-avant montre un bâtiment qui évolue d'une architecture simple à un projet à l'architecte haut de gamme sans que le volume, la surface habitable, les caractéristiques thermiques ou l'architecture de sa partie passive ne soient modifiés.

Le prix global le plus bas, de 2000€ par mètre carré, correspond évidemment au projet le plus simple et le prix le plus élevé, au delà de 3000€ du mètre carré, au projet d'architecte le plus complexe qui peut comporter un sas, un garage pour deux véhicules, des pare-soleil fixes, des brise soleil à lames orientables, des arcades, des jardinières, une piscine… La différence en termes de prix global entre des projets de ce type peut se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d'euros, parfois bien au delà de 150 mille euros.

Les études de prix de construction confirment que, quel que soit le niveau de performance thermique…

L'incidence de la qualité architecturale visible est bien supérieure à celle de la qualité thermique invisible
Ces mêmes études permettent de conclure que :
  • le coût de la qualité architecturale d'un projet passif est identique à celui d'un projet RE2020;
  • le prix d'un projet passif comme RE2020 dépend bien plus de sa qualité architecturale que de sa performance thermique.

Pour prendre contact Définition du prix au m2 des maisons passives



Les recherches concernant le prix, le prix au mètre carré ou le prix au m2 des maisons passives conduisent quasiment systématiquement au prix de construction au m2 habitable alors qu'elles conduisent presque toujours au prix de vente au m2 habitable des maisons seulement RE2020. Dans cet article, le prix au m2 désignera la définition des moteurs de recherche et donc le prix de construction au m2 habitable.

Pour prendre contact Les objectifs du prix au m2



L'objectif du prix au m2 d'une construction au niveau de performance énergétique d'une construction passive, voire même celui d'une rénovation passive avec ou sans extension à ce même niveau de qualité thermique et de confort, serait de déterminer par avance le budget nécessaire à sa réalisation ou, inversement, de déterminer les caractéristiques d'un projet afin qu'il soit réalisable avec un budget choisi ou imposé par avance. L'ordre de grandeur de ce ratio est donc primordial. Il l'est d'autant plus que cette méthode, dont l'utilisation concrète est simple et rapide, semble logique puisqu'elle est divulguée sans fin sur internet et utilisée par pratiquement tout le monde.

Dans ces conditions, la qualité de ce ratio et de la méthode de calcul sont tellement importantes qu’elles sont de nature à remettre en cause la réalisation d'un projet et donc l'avenir ce ceux qui les utilisent. Il est par conséquent impératif de s'assurer, sur la base de constats avérés et non sur celle d'avis non vérifiables ou d'infox difficiles à repérer provenant d'internet, soit de leur utilité réelle, soit du niveau des risques d'erreurs importantes qui découlent de leur usage.

Pour prendre contact Les paramètres évidents



Exemple de maison passive

Exemple de maison passive

Exemple de maison passive - © J-M Pupille Architecte


Les écarts de prix entre des constructions passives dépendent à l'évidence des différences immédiatement visibles à l'extérieur, la volumétrie du bâtiment d'habitation et de toutes les annexes adaptés au terrain et à son environnement immédiat. À l'intérieur, ce sont les plans d'aménagement de la partie habitable dont la composition varie en fonction du nombre de pièces, de leur organisation et du type des locaux qui ont une incidence prépondérante. Les performances thermiques ne sont par contre pas visibles. Leurs incidences sur le prix de construction ne peuvent en aucun cas être simplement appréhendées de manière visuelle, sur des plans comme dans la réalité.

Les conséquences de l'architecture


Les zones habitables chauffées des projets ci-avant sont strictement identiques. Leurs volumétries, leurs plans d'aménagement, leurs surfaces ainsi que leurs caractéristiques techniques et leurs équipements de confort thermique sont les mêmes. Les architectures des projets sont par contre volontairement très différentes du fait de la présence d'extensions utiles, simplement esthétiques ou alliant à la fois la fonction et l'aspect architectural. La maison d'architecte est la maison simple qui a été dotée d'équipements utiles ou non mais qui changent totalement son aspect.

Pensez-vous que les coûts de construction au m2 de ces différentes constructions soient identiques?

Ce premier argument confirme qu'un prix au m2 passe-partout ne peut pas exister car il conduirait à la conclusion que toutes les propositions architecturales ci-dessus, dont les espaces habitables sont strictement identiques, mais dont les architectures sont aussi différentes, auraient le même prix de construction et, par voie de conséquence, que les équipements architecturaux seraient totalement gratuits! Soyons sérieux, c'est parfaitement aberrant.

Pour confirmer l'inexactitude quasi systématique, et donc l'absence d'intérêt réel du prix au m2 habitable, il faut également prendre en compte la forme du projet. Il est évident qu'une construction très découpée ne peut pas avoir, à surface habitable identique, le même prix qu'une construction à la volumétrie simple. La complexité du bâtiment est un autre facteur lié à l'architecture qui influence fortement le prix de construction.

La qualité architecturale n'a rien en commun avec la surface habitable d'une construction.
Son incidence est majeure et d’autant plus élevée qu'elle est complexe.
C'est de très loin la principale raison des prix les plus élevés.


Les conséquences du terrain et de l'environnement


L'article "Incidence du terrain sur le prix de construction" précise que quel que soit le type de projet, mais avec plus d'importance quand il s'agit d'un bâtiment passif, les répercussions les plus importantes résultant du choix de l'assise foncière sont dues à sa situation géographique, à son environnement proche comme lointain et au terrain lui-même, notamment sa géométrie. Il conduit à la conclusion qu'à surface habitable strictement identique, le prix global d'un projet hors terrain peut varier du simple au double!

Ce nouvel argument indique à lui seul qu'un prix au m2 passe-partout ne peut pas exister, car si c'était le cas, il conduirait à la conclusion que les adaptations aux terrains plats ou très pentus, à ceux qui nécessitent un chemin d'accès très long ou pas de chemin du tout quand il s'agit d'une maison de ville, à ceux qui sont situés en climat local froid comme en climat local chaud, mais aussi à ceux qui nécessitent des fondations spéciales n'auraient pas d'incidence sur le prix de construction!

Les caractéristiques du terrain n'ont strictement aucune relation avec la surface habitable d'un projet.
Leurs incidences sont généralement d’autant plus élevées que le terrain est pentu, difficilement accessible, mal orienté, ombragé et situé en climat très froid ou très chaud.


Pour prendre contact Les conséquences des caractéristiques de l'habitation



Imaginons que deux maisons, situées dans le même secteur, à la même altitude et orientées de manière similaire, ont les mêmes performances thermiques et ne varient que par leurs surfaces habitables. Elles sont donc visuellement similaires. Le plan de la zone habitable de la grande est simplement un agrandissement de celui de la petite.

L’influence des équipements


Les équipements des deux bâtiments sont, entre autres, similaires au niveau de l’électricité, de la plomberie, du chauffage, de la VMC double flux dotée d'un puits provençal et de la production d'eau chaude par un Chauffe-Eau Solaire Individuel (CESI) dont la consommation d'énergie est réduite grâce à un Récupérateur de Chaleur sur l'Eau des Douches (RCED). Les prix de ces prestations seront donc pratiquement les mêmes dans les deux maisons qui comportent exactement le même nombre de pièces. La différence ne sera que de quelques centaines d’euros, essentiellement dus à des dimensions plus grandes. Ces écarts de prix sont insignifiants au regard des sommes en jeu.

Les menuiseries passives, les portes, les portes-fenêtres et les fenêtres triple vitrage sont également identiques dans les deux cas. Leur nombre ne dépend pas de la surface habitable, mais du nombre de pièces. Leur taille ne dépend pas de la surface des pièces, mais plutôt de choix architecturaux. À matériaux identiques, leurs prix sont donc strictement identiques dans les deux cas.

Dans ces conditions, le prix des équipements techniques et celui des menuiseries, qui représentent une partie très conséquente du prix global des travaux, sont indépendants de la surface du projet. Ils concourent donc à augmenter d’autant plus le prix du m2 habitable que les bâtiments sont de petites tailles. La valeur de l’incidence globale de la totalité des équipements montre d'ailleurs qu’il est beaucoup plus difficile de réaliser une petite construction à un prix acceptable qu’une grande. C'est encore plus vrai dans une maison passive que dans une maison simplement RE2020.

Les prix des équipements des maisons passives ne sont pas proportionnels à la surface habitable.
Leur incidence est d’autant plus élevée que les constructions sont petites.


Les conséquences d'une augmentation de la surface habitable


Il est évident que le prix de construction varie simultanément à la modification des surfaces habitables. Cette variation ne touche toutefois que le clos-couvert, le sol, les murs de façade et les toitures puisque, comme indiqué précédemment, lorsque la composition du plan est identique, le prix de la totalité des équipements est quasiment inchangé, quelle que soit la surface. Le prix au m2 habitable du clos-couvert est donc largement inférieur au prix du m2 habitable global qui comprend tous les équipements. Le facteur de variation entre les deux ratios peut aller de 2 pour une construction simple, à plus de 4 pour une maison d'architecte! Utiliser le ratio du prix au m2 habitable global conduit donc, dans ces conditions, à des erreurs invraisemblables qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. La faiblesse du prix de construction au m2 du clos-couvert par rapport au prix du m2 global permet d'ailleurs de constater que la baisse de surface n'est pas forcément une solution efficace pour baisser vraiment le prix total d'une construction.

Une augmentation de la surface habitable a bien plus d'incidence sur le prix de construction du clos couvert que sur le prix global d'un projet.

L’influence du sol et des toits du bâtiment


Une maison peut être de plain-pied ou comporter un étage. Si elle est entièrement en rez-de-chaussée, le sol et le toit sont proportionnels à la surface habitable. Si elle est à étage, le sol et le toit représentent à peu près la moitié de la surface habitable. Leur incidence est donc divisée par 2 par rapport à une construction d’un seul niveau, mais il faut ajouter celle du plancher de l’étage qui représente également environ la moitié de la surface habitable. Ce plancher intermédiaire revient toutefois bien moins cher que celui du rez-de-chaussée parce qu'il n'a besoin ni de fondations ni d'isolation. Globalement, à l'opposé des constructions RE2020, les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage ainsi que le toit d'une maison passive dotée d'un étage, reviennent moins chers que ceux d'une maison de qualité thermique et de surface équivalente, mais en rez-de-chaussée.

En dehors des constructions de plain pied, les prix des planchers et des toits ne sont pas proportionnels à la surface habitable.

L’influence des façades


Une construction peut être grande ou petite, en rez-de-chaussée ou en étage, très découpée ou avec un plan proche du carré, les hauteurs sous plafonds peuvent être très variables… Chacun de ses aspects a, entre autres, été défini dans les articles «Taille des bâtiments et conséquences» ainsi que «Forme des bâtiments et conséquences». À leur lecture, il paraît évident que les surfaces des façades ne sont pas proportionnelles à la surface habitable, la Shab, ou à la surface de plancher, la SDP. Elle est notamment bien plus grande dans ne maison en étage que dans une maison en rez-de-chaussée. La conclusion est encore la même.

Les prix des façades ne sont pas proportionnels à la surface habitable.

Pour prendre contact Utiliser le prix au m2 est aberrant



La qualité de l'architecture, la présence d'équipements extérieurs, le traitement de l'environnement proche, la volumétrie de la construction et sa complexité, les variations des plans d'aménagement, les matériaux de construction, les équipements techniques et les menuiseries… sont tous totalement indépendants de la surface habitable. Ce n'est pas un avis, mais un constat qui rend totalement irréaliste l'estimation du prix d'un projet uniquement en fonction de sa surface et d'un prix au m2.

Les estimations sur cette base peuvent conduire à des décisions regrettables de la part du concepteur comme, par exemple, celle qui consiste à réduire la surface habitable d'un projet passif pour passer en prix alors qu’une estimation plus sérieuse dès le départ aurait éventuellement permis de ne pas aboutir à cette extrémité. Pire, elle peut le conduire à abandonner ou à faire abandonner un projet du fait d'un budget jugé trop faible. Une évaluation sur la base du prix au m2 peut, bien sûr, conduire au renoncement du maître d'ouvrage malencontreusement convaincu de ne pas pouvoir atteindre ce niveau de performance du fait d'une surévaluation hasardeuse.

Les prix de construction au m2 habitable ne doivent jamais être utilisés pour déterminer le prix global d'un projet.

Pour prendre contact En conclusion…



Quelle que soit la qualité thermique d'un projet, l'estimation de son prix en fonction de sa surface habitable ou de sa surface de plancher et du prix au m2 de bâtiments connus, même récents et de même performance thermique, est une pure aberration. D'autres solutions doivent être mises en œuvre pour estimer le budget d'une construction, ou la faisabilité d'une construction en fonction d'un budget prédéfini, après optimisation thermique et économique grâce aux calculs thermiques lorsqu'il s'agit d'une maison passive. C'est l'objet de l'article suivant…





En résumé :

  • Les prix de construction ne sont pas proportionnels à la surface habitable, la surface de plancher ou la surface utile des constructions.
  • Les estimations d'un prix global de construction sur la base d'un prix au m2 et de la surface d'un projets n'ont aucune valeur réelle et conduisent à des erreurs systématiques très importantes.



Thème 17 - Les prix de construction