17-1 - Le prix au m2 d'une maison passive n'a aucun intérêt


Exemple de maison passive - © J-M Pupille - Architecte
Exemple de maison passive - © J-M Pupille Architecte

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Peut-on faire confiance au ratio du prix au m2 ?


Une des recherches les plus fréquentes pour tenter d'estimer le prix d'une construction est celle qui consiste à essayer de savoir quel peut être le prix de construction au m2 habitable de l’une, afin de réaliser l'estimation du prix de construction d'une autre, de mêmes performances, en fonction de sa propre surface. Les maisons passives n'échappent pas à ce raisonnement. L'objectif de ce ratio serait de permettre la réalisation rapide de l'estimation d'un projet lors de la phase de conception et donc la mise en œuvre immédiate des bonnes décisions. Son utilisation, à priori logique, parait simple, rapide et semble donner des estimations correctes puisque la méthode, divulguée sans fin sur internet, est utilisée par pratiquement tout le monde. Si vous avez trouvé cet article grâce à un moteur de recherche, vous avez d'ailleurs probablement déjà vu une indication de valeur du prix de construction au m2 dès les premières lignes affichées sur le sujet. Ce ratio est-il vraiment efficace et donc utile?

Les paramètres évidents


Les écarts de prix entre deux projets dépendent à l'évidence des différences immédiatement visibles à l'extérieur, la volumétrie du bâtiment d'habitation et de toutes les annexes ainsi que des aménagements de l'environnement immédiat. À l'intérieur, ce sont les plans d'aménagement de la partie habitable dont la composition varie en fonction du nombre de pièces, de leur organisation et du type des locaux qui ont une incidence prépondérante. Les performances thermiques ne sont par contre pas visibles. Leurs incidences sur le prix de construction ne peuvent en aucun cas être simplement appréhendées de manière visuelle, sur des plans comme dans la réalité.

Les conséquences de l'architecture


Un exemple de maison passive simple - © J-M Pupille - Architecte

Un exemple de maison passive d'architecte - © J-M Pupille - Architecte

Partons du principe que les zones habitables chauffées des deux projets ci-dessus sont strictement identiques. Leurs volumétries, leurs plans d'aménagement, leurs surfaces ainsi que leurs caractéristiques techniques et leurs équipements de confort thermique sont les mêmes. Les architectures des deux projets sont par contre volontairement très différentes du fait de la présence d'extensions utiles ou simplement esthétiques. La maison d'architecte est la maison simple qui a été dotée d'équipements qui changent totalement son aspect.

Pensez-vous que les coûts de construction au m2 de ces deux maisons soient identiques?

Il est évident qu'un prix au m2 passe-partout ne peut pas exister, car il conduirait à la conclusion que les deux maisons ci-dessus, dont les espaces habitables sont strictement identiques, mais dont les architectures sont aussi différentes, auraient le même prix de construction et, par voie de conséquence, que les équipements architecturaux seraient totalement gratuits! Soyons sérieux, c'est parfaitement aberrant.

Pour confirmer l'inexactitude quasi systématique, et donc l'absence d'intérêt réel du prix au m2 habitable, il faut également prendre en compte la forme du projet. Il est évident qu'une construction très découpée ne peut pas avoir, à surface habitable identique, le même prix qu'une construction à la volumétrie simple. La compacité du bâtiment est un autre facteur lié à l'architecture qui influence fortement le prix de construction.

La qualité architecturale n'a rien en commun avec la surface habitable d'une construction
Son incidence est d’autant plus élevée qu'elle est complexe et
l'incidence de la qualité architecturale est bien supérieure à celle de la qualité thermique.


Les conséquences de l'environnement


Imaginez que deux constructions identiques d'un point de vue architectural et de mêmes surfaces soient construites dans deux zones géographiques très différentes, l'une en climat chaud de bord de la mer et l'autre en climat froid de haute montagne par exemple.

Pensez-vous que dans des conditions aussi différentes, il soit possible de donner sérieusement un prix identique sans prendre en compte le climat?

Cet argument confirme qu'un prix au m2 passe-partout n'a aucun intérêt, car s'il en existait un, il conduirait à la conclusion que deux maisons d'aspect et de surface strictement identiques auraient le même prix ou qu'elles soient situées et, par voie de conséquence, que les adaptations aux climats locaux, la qualité de l'isolation ainsi que, entre autres, les équipements de chauffage ou de rafraîchissement n'auraient pas d'incidence sur le prix de construction!

Le type de climat n'a strictement aucune relation avec la surface habitable d'une construction
Son incidence est généralement d’autant plus élevée qu'il est froid.


Les conséquences des caractéristiques de l'habitation


Imaginons que deux maisons, situées dans le même secteur, à la même altitude et orientées de manière similaire, ont les mêmes performances thermiques et ne varient que par leurs surfaces habitables. Elles sont donc visuellement similaires. Le plan de la zone habitable de la grande est simplement un agrandissement de celui de la petite.

L’influence des équipements


Les équipements des deux bâtiments sont, entre autres, similaires au niveau de l’électricité, de la plomberie, du chauffage, de la VMC double flux dotée d'un puits provençal et de la production d'eau chaude par un Chauffe-Eau Solaire Individuel (CESI) dont la consommation d'énergie est réduite grâce à un Récupérateur de Chaleur sur l'Eau des Douches (RCED). Les prix de ces prestations seront donc pratiquement les mêmes dans les deux maisons qui comportent exactement le même nombre de pièces. La différence ne sera que de quelques centaines d’euros, essentiellement dus à des dimensions plus grandes. Ces écarts de prix sont insignifiants au regard des sommes en jeu.

Les menuiseries passives, les portes, les portes-fenêtres et les fenêtres triples vitrages sont également identiques dans les deux cas. Leur nombre ne dépend pas de la surface habitable, mais du nombre de pièces. Leur taille ne dépend pas de la surface des pièces, mais plutôt de choix architecturaux. A matériaux identiques, leurs prix sont donc strictement identiques dans les deux cas.

Dans ces conditions, le prix des équipements techniques et celui des menuiseries, qui représentent une partie très conséquente du prix global des travaux, sont indépendants de la surface du projet. Ils concourent donc à augmenter d’autant plus le prix du m2 habitable que les bâtiments sont de petites tailles. La valeur de l’incidence globale de la totalité des équipements montre d'ailleurs qu’il est beaucoup plus difficile de réaliser une petite construction à un prix acceptable qu’une grande. C'est encore plus vrai dans une maison passive que dans une maison simplement RT2012.

Les prix des équipements des constructions ne sont pas proportionnels à la surface habitable
Leur incidence est d’autant plus élevée que les constructions sont petites.


Les conséquences d'une augmentation de la surface habitable


Il est évident que le prix de construction varie simultanément à la modification des surfaces habitables. Cette variation ne touche toutefois que le clos-couvert, le sol, les murs de façade et les toitures puisque, comme indiqué précédemment, lorsque la composition du plan est identique, le prix de la totalité des équipements est quasiment inchangé, quelle que soit la surface. Le prix au m2 habitable du clos-couvert est donc largement inférieur au prix du m2 habitable global qui comprend tous les équipements. Le facteur de variation entre les deux ratios peut aller de 2 pour une construction simple, à plus de 4 pour une maison d'architecte! Utiliser le ratio du prix au m2 habitable global conduit donc, dans ces conditions, à des erreurs invraisemblables qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. La faiblesse du prix de construction au m2 du clos-couvert par rapport au prix du m2 global permet d'ailleurs de constater que la baisse de surface n'est pas forcément une solution efficace pour baisser vraiment le prix total d'une construction.

L’influence du sol et des toits du bâtiment


Une maison peut être de plain-pied ou comporter un étage. Si elle est entièrement en rez-de-chaussée, le sol et le toit sont proportionnels à la surface habitable. Si elle est à étage, le sol et le toit représentent à peu près la moitié de la surface habitable. Leur incidence est donc divisée par 2 par rapport à une construction d’un seul niveau, mais il faut ajouter celle du plancher de l’étage qui représente également environ la moitié de la surface habitable. Ce plancher intermédiaire revient toutefois bien moins cher que celui du rez-de-chaussée parce qu'il n'a besoin ni de fondations ni d'isolation. Globalement, à l'opposé des constructions RT2012, les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage ainsi que le toit d'une maison passive dotée d'un étage, reviennent moins chers que ceux d'une maison de qualité thermique et de surface équivalente, mais en rez-de-chaussée.

En dehors des constructions de plain-pied,
les prix des planchers et ses toits
ne sont pas proportionnels à la surface habitable.


L’influence des façades


Une construction peut être grande ou petite, en rez-de-chaussée ou en étage, très découpée ou avec un plan proche du carré, les hauteurs sous plafonds peuvent être très variables… Chacun de ses aspects a, entre autres, été défini dans les articles « Taille des bâtiments et conséquences » ainsi que « Forme des bâtiments et conséquences ». À leur lecture, il paraît évident que les surfaces des façades ne sont pas proportionnelles à la surface habitable, la Shab, ou à la surface de plancher, la SDP. Elle est notamment bien plus grande dans ne maison en étage que dans une maison en rez-de-chaussée. La conclusion est sans appel :

Les prix des façades ne sont pas proportionnels à la surface des constructions



Utiliser le prix au m2 est aberrant


La qualité de l'architecture, la présence d'équipements extérieurs, le traitement de l'environnement proche, la volumétrie de la construction et sa compacité, les variations des plans d'aménagement, les matériaux de construction, les équipements techniques et les menuiseries… sont tous totalement indépendants de la surface habitable. Ce n'est pas un avis, mais des constats que le cumul ne peut que conforter largement.

Non seulement les estimations classiques sont totalement fausses, mais elles peuvent, de plus, conduire à des décisions regrettables de la part du concepteur comme, par exemple, celle qui consiste à réduire la surface habitable pour passer en prix alors qu’une estimation plus sérieuse, dès le départ, aurait éventuellement permis de ne pas aboutir à cette extrémité.

Une évaluation sur la base du prix au m2 peut également conduire à l'abandon du projet par le concepteur du fait d'un budget jugé trop faible et, parfois même, à l'abandon d'un projet passif par le maître d'ouvrage malencontreusement convaincu de ne pas pouvoir atteindre ce niveau de performance du fait d'une surévaluation hasardeuse.

Les prix de construction au m2 habitable ne doivent jamais être utilisés
pour déterminer le prix global d'un projet


Vers une estimation plus réaliste des prix de construction


Le fait qu'il n'existe pas de proportion entre les surfaces des constructions et leur prix au m2 pose un problème important d'estimation tout à la fois rapide et fiable. Si les prix de l'enveloppe, des aménagements intérieurs, des équipements… ne sont pas proportionnels à la surface habitable, l'expérience démontre qu'il est par contre possible de réaliser une estimation rapide et assez précise lorsque la comparaison à lieu entre des constructions de surfaces très différentes, mais similaires tant en termes de forme, que de matériaux, de niveau des prestations thermiques et à la condition que le climat et l'architecture soient proches sans toutefois être similaires.

Dans ces conditions, et uniquement dans ce cas, le prix du clos-couvert, peut être estimé en fonction de la surface du modèle, des m2 ajoutés ou au contraire soustraits. Les prix des menuiseries et des solutions techniques de confort ainsi que ceux des annexes et autres équipements architecturaux peuvent être estimés forfaitairement. Le prix de l'électricité peut être évalué en fonction du nombre de pièces tandis que celui de la plomberie peut varier en fonction du nombre de salles d'eau.

Une telle méthode d'estimation rapide permet de faire comprendre au maître d'ouvrage qu'il faut fortement négocier le prix d'un projet qui augmenterait proportionnellement au prix unitaire global et à la surface supplémentaire souhaitée. Enfin, il montre qu’il faut, par contre, sauter sur l'occasion quand le prix d'achat baisse proportionnellement à ce prix unitaire et à la baisse de surface éventuellement demandée.

Une meilleure estimation d’un projet permet
de prendre la bonne décision.


Les limites d’un effet de seuil thermique


La méthode d’estimation décrite ci-avant, pourtant souvent proche de la réalité lorsque les données sont disponibles, présente encore un risque d’erreur très important lorsqu’il existe un effet de seuil thermique. C'est notamment dans le cas des maisons passives optimisées, quand le kilowatt heure à économiser obligatoirement, pour respecter les critères du label passif, implique le dépassement des capacités thermiques d'un matériau, d'un équipement ou, pire, du mode de construction et qu'il est alors impératif d'en changer avec des conséquences évidentes parfois positives, mais souvent négatives sur le prix de construction.

Approximation et réalité


La disponibilité des données de projets existants est, la plupart du temps, telle que définie ci-après :
  • Les prix de construction sont parfois connus, mais il n’est pratiquement jamais précisé s’il s’agit du prix de construction hors taxe ou TTC, du bâtiment seul ou avec les réseaux, la voirie et les frais de construction que sont entre autres les honoraires, les taxes…
  • Les surfaces sont parfois précisées, mais il n’est pas toujours indiqué s’il s’agit de la surface habitable, de la surface de plancher ou de toute autre.
  • Les matériaux sont parfois indiqués, mais ce n’est pas toujours le cas et tous les détails ne sont pas connus.
  • Les équipements et le type des menuiseries utilisés ne sont quasiment jamais connus
  • Le prix de construction du m2 clos-couvert n’est, quant à lui, clairement jamais indiqué pour la simple et seule raison que la notion est pratiquement inconnue
Même avec la méthode décrite ci-avant, réaliser une estimation vraisemblable n’est malheureusement généralement pas possible parce que les données nécessaires ne sont généralement pas disponibles ou parce que leur qualité réelle est totalement inconnue. Les concepteurs peuvent éventuellement en disposer, mais seulement dans le cadre d'un nouveau projet dont la conception est proche de celle d'une construction déjà réalisée.

En conclusion…


Sauf dans le cas d'une conception proche d'une construction existante dont le prix, le mode de construction et l'environnement sont connus, notamment quand il s'agit de maisons passives, les estimations en fonction de la surface habitable ou de la surface de plancher n'ont aucun intérêt et sont même dangereuses quand il s'agit de respecter un budget. Une estimation uniquement basée sur un prix au m2 nécessite de bien se renseigner et même probablement d'aller voir ailleurs. D'autres solutions doivent être mises en œuvre pour estimer le prix d'une construction après optimisation thermique et économique grâce aux calculs thermiques. C'est l'objet de l'article suivant…

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.

En résumé :

  • Les prix de construction ne sont pas proportionnels à la surface habitable, la surface de plancher ou la surface utile des constructions.
  • Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à leur surface.
  • Les estimations de prix de construction sur la base de prix unitaire et de la surface des projets conduisent à des erreurs systématiques.

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