17-3 - Incidence du terrain sur le prix de construction

24/07/2022 -


Trouver un terrain à bâtir n'est pas toujours simple. La rareté des assises foncières en secteur diffus, résultant de politiques environnementales destinées, à juste titre, à arrêter d'envahir les terres agricoles, est de plus en plus flagrante. Ceux qui veulent construire doivent la plupart du temps se rabattre sur des parcelles issues de divisions de petites propriétés déjà bâties en zones urbaines, ou en limite de ces zones, et celles disponibles en lotissement.

Lorsque la recherche aboutit, parfois après de longs mois de recherche, l'acquéreur potentiel doit s'assurer que ses critères les plus importants sont satisfaits pour passer à l'acte. Ceux qui découlent du choix de réaliser une maison bioclimatique ou une maison passive doivent bien évidemment être pris en compte.

Quel que soit le type de projet, mais avec plus d'importance quand il s'agit d'un bâtiment passif, les répercussions les plus importantes résultant du choix de l'assise foncière sont dues à sa situation géographique, à son environnement proche comme lointain et au terrain lui-même, notamment sa géométrie. Malheureusement, les incidences de ces caractéristiques sont mal appréhendées et, la plupart du temps, très insuffisamment prises en compte malgré des conséquences financières importantes, parfois insupportables, qui en résultent.

Basé sur de nombreux retours d'expériences, cet article est destiné à s'assurer que tous les paramètres des terrains qui ont une incidence importante sur le prix de construction sont correctement pris en compte afin d'éviter des erreurs pouvant aller jusqu'à l'obligation d'abandonner un projet, car…

A surface habitable strictement identique,
le prix global d'un projet hors terrain peut varier du simple au double!

Pour prendre contact Le choix d'un terrain


Les critères de choix


Un terrain est habituellement choisi pour plusieurs raisons. Lors de sa recherche, ce sont sa localisation dans une commune, son prix et sa surface qui sont déterminants. Lors de sa visite, ce sont généralement l’aspect du terrain lui-même, son environnement immédiat, mais aussi les équipements de proximité qui orientent la décision.

Les conséquences du choix


Une fois le terrain trouvé, il faut s'assurer que son projet y est physiquement et financièrement réalisable pour qu'il soit éventuellement retenu. De ce dernier point de vue, le choix du terrain peut impacter le budget global de l'opération de plusieurs dizaines de milliers d’euros, parfois bien plus. Cette variation très importante provient en partie du prix de l'assise foncière retenue, mais aussi, et surtout, de certaines de ses caractéristiques qui sont totalement indépendantes de son prix d'achat. Elles sont tellement importantes qu'elles peuvent faire varier le prix global de deux projets, dont les parties habitables sont strictement identiques, bien au-delà de 100k€. Dans les pires cas, le doublement du prix de construction n'est pas impossible.

Les caractéristiques à forte incidence financières


Une maison passive, qui est avant tout une maison bioclimatique, utilise au mieux l'énergie gratuite et non polluante de son environnement immédiat, essentiellement celle provenant du soleil et du sol. Les caractéristiques du projet qui ont une incidence sur ces apports d'énergie sont :
  • La position géographique du terrain en climat froid ou en climat chaud, en altitude ou au niveau de la mer.
  • L'ensoleillement hivernal du terrain en fonction de l'environnement proche et lointain, la végétation de proximité, mais aussi le relief géographique plus éloigné.
  • Les protections solaires estivales issues du relief, de la végétation ou de l'environnement construit.
  • L'implantation du bâtiment sur le terrain, en fonction de l'ensoleillement et des protections solaires naturelles ou bâties.
  • L'orientation de la construction et notamment de sa façade principale.

Quel que soit le niveau de performance thermique de la construction, passive ou simplement conforme à la règlementation, d'autres caractéristiques des terrains ont une incidence financière d'autant plus forte qu'à surface habitable égale, le prix de construction est plus élevé, comme c'est le cas des maisons passives. Il s'agit notamment de :
  • La pente du terrain
  • L'orientation de la pente du terrain
  • La qualité du sol

Enfin, quelle que soit l'efficacité thermique d'une construction, l'implantation de l'espace de stationnement en fonction de l'accès des véhicules est capitale puisque la surface du chemin d'accès et de sa place de retournement ainsi que la longueur des réseaux d'adduction d'eau potable, d'électricité, des télécommunications et souvent aussi celui d'évacuation des eaux usées et vannes en dépendent totalement.

Pour prendre contact La situation géographique du terrain


Maison passive Cilaos, vue 3D sud-est
Cilaos - Une maison passive en climat de montagne - © JM Pupille Architecte
Plus un climat est froid et plus les déperditions des constructions sont importantes. Dans une maison passive, il n'est pas possible d'augmenter la puissance de la chaudière pour maintenir le confort parce qu'il n'y en a pas. Les seules solutions pour y parvenir consistent donc à augmenter les performances bioclimatiques et thermiques du bâtiment, ains que celles de ses équipements. L'ensoleillement, la compacité et l'étanchéité à l'air doivent être optimisés en priorité, car ce sont des moyens très efficaces d'y parvenir tout en limitant l'augmentation considérable du prix de construction résultant de l'incidence du climat.

En climat chaud, une maison passive réduit également les échanges de chaleur, mais en sens inverse de l'hiver, de l'extérieur vers l'intérieur. Elle fonctionne à double sens. Réduire les besoins de chaleur en hiver permet également de réduire les besoins de climatisation en été, voire même et surtout de s'en passer sauf si le climat l'exige, quand la température nocturne ne baisse pas. L'efficacité énergétique estivale résulte en grande partie de celle de la période hivernale. Les surcouts de climats chauds sont donc très limités dans une maison passive.

Abandonner le climat froid des terrains d'altitudes élevées de montagne pour se rapprocher des climats plus chauds à plus basse altitude, ou inversement, abandonner les climats trop chauds plus proches du niveau de la mer pour éviter les périodes de canicule nécessiterait de changer de région. Choisir un terrain en climat tempéré afin d'éviter les conséquences de l'augmentation du prix de construction du fait du climat n'est généralement pas une option. Les seuls moyens d'en baisser la principale conséquence, le prix de construction, est de mettre en œuvre les solutions les plus performantes pour le moindre coût.

Pour prendre contact L'ensoleillement du terrain


Pour favoriser les apports solaires, un projet de maison passive doit être le plus ensoleillé possible et donc être réalisé sur un terrain qui le permette.

En hiver, même à l'heure ou la hauteur angulaire du soleil est la plus importante, à midi solaire soit officiellement à 13h, le soleil est bas sur l'horizon. Au solstice d'hiver, le 21 décembre, la hauteur solaire maximale est, par exemple, de 23° à midi à Toulouse et de seulement 18° à Paris. Dans ces conditions, il peut exister des obstacles à l'ensoleillement théoriquement possible s'ils n'existaient pas. Les éléments d'ombrage peuvent être une montagne, une colline, un immeuble, une maison ou, très souvent, des arbres de hautes tiges à feuilles persistantes ou caduques. Si les arbres sont sur l'assise foncière, le problème peut être résolu en les élaguant ou en les supprimant pour replanter l'équivalent dans une zone plus utile à l'ombrage souhaitable, à l'est ou à l'ouest de la construction, ou au nord pour se protéger éventuellement des vents froids. Si les arbres sont sur les parcelles voisines ou si l'ombrage vient d'autres types d'obstacles, le problème ne pourra être éventuellement résolu qu'en modifiant l'orientation de la construction avec un angle qui améliore l'ensoleillement réel, mais n'est plus orienté le meilleur ensoleillement théorique, plein sud. Si ce n'est pas possible, il faudra soit faire avec les obstacles, soit chercher un autre terrain. Si la décision consiste à conserver l'assise foncière parce qu'elle présente des avantages largement supérieurs à l'inconvénient de l'ombrage, ce sont les calculs thermiques PHPP des maisons passives qui devront garantir la performance passive du bâtiment en adaptant les caractéristiques thermiques de son enveloppe et de ses équipements aux seuls apports solaires disponibles et donc en augmentant leurs performances ainsi que, par voie de conséquence, le prix de construction.

Pour prendre contact Implantation du projet


Orientation de la construction


Une maison solaire à besoin des rayons directs du soleil pour être chauffée gratuitement en hiver tout en s'en protégeant le plus facilement possible en été.

Dans l'hémisphère nord, celui de la France et de toute l'Europe, la seule orientation qui permette un ensoleillement maximum en hiver, et minimum en été, grâce à des pare-soleil correctement dimensionnés, est le sud. Une construction passive, ou seulement bioclimatique, doit donc pouvoir être correctement orientée au sud, ou proche du sud pour que l'énergie du soleil limite celle qui est nécessaire par ailleurs.

Le terrain, sa forme et la réglementation qui s'y appliquent doivent donc permettre une orientation correcte de la façade principale du projet, quelles que soient les orientations des limites du terrain. L'objet de cette orientation n'est pas de monter une belle façade, ou de faire comme d'habitude en s'alignant à la bordure du terrain, mais de capter le maximum d'énergie gratuite et non polluante pour ne pas être contraint de payer celle que les fournisseurs d'énergie polluante sont ravis de vous vendre, quitte à implanter une façade en travers du terrain. Le captage maximum de l'énergie gratuite doit prévaloir sur toute les autres considérations qui peuvent généralement trouver des solutions esthétiques, techniques, financières ou autres.

Les règlementations à vérifier est soit la réglementation locale, le Plan Local d'Urbanisme, le PLU ou le PLUIH, parfois encore le Plan d'Occupation du Sol, le POS, ou la carte communale et, quand il n'existe pas de règlementation locale, le code de l'urbanisme. Dans un lotissement, c'est le règlement du lotissement qui doit être vérifié et parfois, quand il existe, le cahier des charges du lotissement.

Le seul moyen de vérifier si la forme du terrain n'est pas un obstacle à la réalisation d'un projet, notamment à l'orientation de sa façade, est de réaliser un croquis de plan de masse en fonction de la règlementation applicable et du programme de travaux, de la définition la plus précise possible des souhaits, des besoins réels ainsi que des moyens financiers.

Ensoleillement du projet


Parce que le soleil est généralement le principal système de chauffage d’une maison passive, pouvoir orienter la construction vers le sud est fortement recommandé. Ce n'est toutefois pas suffisant.

En hiver, la hauteur du soleil est bien plus basse qu'en été. L'ombrage porté par les obstacles solaires est donc plus important au moment où le soleil est le plus indispensable pour chauffer. Il l'est d'autant plus que la hauteur de l'obstacle l'est également et que la façade principale du projet en est proche. L'angle solaire et la hauteur de l'obstacle ne peuvent être généralement que subits, mais ce n'est pas le cas de la distance à l'obstacle. Éloigner le plus possible le projet des éléments d'ombrage réduit leur impact. Cet éloignement améliore toujours les apports d'énergie et peut même permettre de sauver quelques arbres. La construction bioclimatique la plus efficace est donc orientée plein sud sud et le plus loin possible des obstacles non contrôlable, le plus au nord possible du terrain et décalé dans le sens latéral est-ouest de manière à ne pas être situé en face de l'obstacle le plus important.

Ces règles de bon sens permettent de limiter le prix de construction parce que les apports gratuits d'énergie permettent de limiter les déperditions de chaleur et, par voie de conséquence, les performances des parois déperditives et des équipements.

Pour prendre contact Pente du terrain


Importance de la pente


Maison passive CapDeLaVigne, vue 3D sud-est
CapDeLaVigne - Un projet passif sur un terrain très pentu orienté plein sud - © JM Pupille Architecte
Un terrain peut être plat ou en pente. Lorsqu’un projet doit être aux normes PMR, Personnes à Mobilité Réduite, parfois appelées "Normes Handicapés", un terrain horizontal est bien sûr recommandé au moins à proximité du bâtiment et des annexes qui lui sont accolées. C'est aussi le cas des projets dont l'investissement est réalisé pour ses vieux jours.

L'intérêt d'un terrain plat est de limiter les frais de terrassement pour l'aménagement du terrain, mais aussi pour la réalisation du projet et son environnement immédiat, sa terrasse, ses trottoirs périphériques ainsi que ses annexes comme un sas, un abri de voiture, un garage ou un abri de jardin accolé. Il permet également de réduire les profondeurs des tranchées horizontales pour la réalisation des fondations filantes au niveau du bon sol et les hauteurs des soubassements qui peuvent être limités à une hauteur de vide sanitaire suffisante pour y passer les canalisations des eaux usées et vannes ainsi que les fourreaux des autres réseaux.

À l'inverse un terrain pentu peut nécessiter des travaux importants de terrassement pour supprimer les pentes au moins autour de la construction. À l'extrême, ils peuvent imposer la construction de soubassements hauts, si hauts qu'ils peuvent permettre la réalisation d'un sous-sol intégral non habitable, mais à usage éventuel de stationnement de véhicules, d'atelier, de stockage ou de cave, pas toujours très utile au maître d'ouvrage. Plus onéreux encore, une pente très importante peut imposer la réalisation d'une terrasse suspendue vers le sud ou d'une passerelle en porte à faux sans pont thermique lorsqu'un sous-sol intégral est indispensable ou souhaité comme pour le projet CapDeLaVigne ci-dessus.

Le surcoût résultant de la pente du terrain, qui est un des principaux facteurs qui a conduit à l'abandon du projet CapDeLaVigne, n'est pas le pire. La pente du projet LesRégalys ci-dessous est tellement importante qu'elle nécessite la réalisation de plusieurs restanques proches de plus de 2m de hauteur. Le coût de ces murs de soutènement en pierre sèche est tellement élevé qu'il serait supérieur à celui du bâtiment s'il était réalisé par des entreprises, Le projet n'est faisable que parce qu'il est réalisé en autoconstruction totale.

Maison passive LesRégalys, vue 3D sud-ouest
LesRegalys - Deux maisonx passive jumelées sur un terrain stabilisé par d'immenses restanques - © JM Pupille Architecte

Entre un terrassement à minima sur un terrain plat et la nécessité de réaliser soit un sous-sol intégral avec terrasse et passerelle sur pilotis ou en porte à faux, soit de multiples murs de soutènement, le surcoût est exorbitant et représente plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Orientation de la pente


Maison passive LaPaulignoise, vue 3D sud-ouest
LaPaulignoise - Une maison passive sur un terrain pentu d'ouest en est - © JM Pupille Architecte
L'orientation recommandée de la pente d'un terrain, lorsqu'il n'est pas possible de trouver un terrain plat, est descendante vers le sud. Le terrain ne crée alors aucun ombrage sur le bâtiment, permet la plantation d'arbres plus haut que sur un terrain horizontal parce qu'ils font moins d'ombre et limite le risque de voir un bâtiment construit au sud portant un ombrage non souhaitable sur le projet. La pente favorise également la vue du jardin à partir des pièces principales orientées au sud.

Aucune orientation des pentes ne provoque de surcoût important si les pentes sont faibles, de l'ordre de 5%. Quelles que soient leurs orientations, toutes les pentes importantes, notamment au-delà de 10%, conduisent, comme indiqué ci-avant à des surcoûts importants, voire exorbitants. Les pentes qui ont le plus d'impact sur le prix de construction sont celles qui sont orientées d'est en ouest parce que les constructions bioclimatiques sont généralement bien plus longues que profondes pour bénéficier d'apports solaires maximums malgré une perte évidente de compacité, comme pour le projet LaPaulignoise ci-dessus.

Pour prendre contact Implantation du garage en fonction de l'accès


Implanter la construction de manière à améliorer les apports solaires permet de baisser le prix de construction de la maison seule parce que les apports solaires permettent de baisser la performance et donc le prix des prestations thermiques optimisées pour atteindre le niveau passif. Cette implantation peut toutefois avoir des répercussions importantes sur le prix de la voirie et des réseaux lorsque, comme c'est généralement le cas, le garage est accolé à la zone passive du bâtiment.

Si l'accès à la voirie de desserte du terrain est situé vers le nord, la construction qui optimise les apports solaires, au nord du terrain, réduira la longueur du chemin d'accès interne allant du portail au garage. Si cet accès est vers le sud, l'implantation optimale de la maison l'allongera parfois de manière importante. La position de l'accès plutôt vers l'est et l'ouest n'a généralement pas beaucoup d'incidence, car il suffit de positionner le garage du côté du portail ou inversement le portail du côté du garage. Les réseaux d'adduction d'eau potable, d'électricité, de téléphone et de fibre optique sont généralement, mais pas toujours, placés près des portails des véhicules. Quand c'est le cas, leur longueur est celle du chemin d'accès.

Le prix de la voirie augmente dans les mêmes proportions que sa surface et celui des réseaux est à peu près proportionnel à leur longueur. Le prix de l'ensemble peut varier de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pour prendre contact Qualité du sol


Maison passive LesCombes, vue 3D nord-ouest
LesCombes - Une maison passive avec sous-sol pour éviter la réalisation de pieux - © JM Pupille Architecte

La qualité du sol n'est pas toujours connue au moment de l'achat, car sa réalisation d'une étude de sol avant vente n'est pas systématiquement obligatoire. De plus, le type des fondations des constructions érigées sur les parcelles mitoyennes ne peut en aucun cas être considéré comme significatif pour celle à réaliser pour le projet, même si leur construction est récente. Les retours d'expériences démontrent que la qualité du sol peut varier considérablement à seulement quelques mètres de distance.

La qualité du sol est souvent une inconnue qui peut avoir d'autant plus d'incidence que la surface au sol du projet est importante. Le nombre de pieux ou de micropieux et de longrines peut varier du simple à plus du double entre une maison à étage et une maison de plain-pied. Le surcoût de plusieurs milliers d'euros sera plus que doublé pour une construction en rez-de-chaussée.

Un inconvénient aussi important qu'un défaut de la qualité du sol peut parfois voir son incidence financière fortement réduite. C'est le cas du projet LesCombes ci-dessus pour lequel la pente importante du terrain et sa forme ont imposé la réalisation d'un sous-sol dont les fondations filantes au niveau du bon sol ont évité la mise en œuvre des pieux et longrines qui auraient du être réalisés en son absence. Inversement, le surcoût du sous-sol, imposé par la pente du terrain et le stationnement des véhicules, a été limité parce qu'il a permis d'éviter la réalisation de fondations spéciales.

Pour prendre contact Analyse comparative de deux terrains aux caractéristiques opposées



Analyse de l'incidence du terrain du projet LaBastide


Maison passive LaBastide, vue 3D nord
LaBastide - Une maison passive de ville qui évite les surcoûts - © JM Pupille Architecte

LaBastide est une maison de ville en béton cellulaire située à Grenade près de Toulouse en Haute-Garonne. L'implantation et l'architecture de la maison ne résultent pas d'un choix architectural, mais d'une obligation liée à la réglementation locale et aux exigences des bâtiments de France auxquelles elle a été soumise. La surface de la maison est de 149m2 habitables. Son prix tout compris hors terrain a été d'environ 300k€TTC en 2019. Ce prix comprend la construction complète y compris terrasse et aménagements extérieurs, tous les honoraires et toutes les taxes.

Les caractéristiques du terrain sont les suivantes :
  • La façade principale côté jardin est bien orientée et bien ensoleillée même s'il n'est pas plein sud.
  • La maison est positionnée au nord du terrain qui est plat et horizontal.
  • Le garage accessible par le nord n'a nécessité aucun chemin d'accès, mais n'a pas permis une optimisation de la compacité.
  • La qualité du sol n'a pas nécessité de fondations spéciales.
Hormis le défaut de compacité, ce terrain a permis d'optimiser la conception et d'éviter des surcoûts inévitables importants.

Analyse de l'incidence du terrain du projet LeMasDelCol


Maison passive LeMasDelCol, vue 3D sud-ouest
LeMasDelCol - Une maison individuelle passive qui cumule les surcoûts - © JM Pupille Architecte

LeMasDelCol est une maison individuelle à ossature bois située à Saint-Martin Laguépie près de Cordes sur Ciel dans le Tarn. L'implantation et la volumétrie de la maison résultent avant tout des caractéristiques physiques du terrain et de son environnement. La surface de la maison est de 161m2 habitables soit 12m2 de plus que le projet LaBastide. Son prix tout compris hors terrain, décompté dans les mêmes conditions que pour le projet LaBastide et après déduction du surcoût résultant de la différence de surface habitable, est d'environ 550k€TTC en 2021.

Les caractéristiques du terrain sont les suivantes :
  • La façade principale est orientée plein sud, mais face à une colline haute ainsi que des arbres de hautes tiges proches, car positionnés en partie sur le terrain du projet et celui du voisin mitoyen!
  • La maison est positionnée au nord du terrain très pentu d'est en ouest, mais qui améliore l'ensoleillement à cet emplacement. La pente est suffisamment importante pour que l'accès au sous-sol soit positionné au niveau du terrain du côté ouest tandis que la terrasse de la maison passive est aussi positionnée au niveau du terrain, mais à l'est et un étage plus haut.
  • La pente du terrain a imposé la réalisation d'un sous-sol intégral qui a permis de s'adapter à la pente du terrain, mais aussi d'améliorer l'ensoleillement de la zone passive du projet placée plus haut!
  • La conception en longueur de la maison a également permis l'amélioration des apports solaires, mais a créé un défaut de compacité
  • Le garage situé à l'ouest de la façade principale exposée au sud a nécessité un chemin d'accès très long et sinueux pour baisser la pente et faciliter l'accès!
  • La qualité du sol a nécessité la réalisation de micropieux et de longrines!

Ce terrain n'a pas permis d'éviter des surcoûts importants qui ont même été cumulés : ombrage du terrain, pente d'est en ouest suivant la plus grande longueur de la construction, sous-sol intégral et défauts de compacité qui permettent toutefois d'améliorer les apports solaires, chemin d'accès ainsi que réseaux longs et pentus, mais aussi importants défaut de portance du sol! Il sera presque difficile de faire pire au niveau des caractéristiques du terrain qui font exploser le prix de construction! Il faut toutefois préciser que le sous-sol imposé par les caractéristiques du terrain n'est pas réellement un surcoût, car il était souhaité par le maître d'ouvrage. Il serait colossal si ce n'était pas le cas et aurait pu conduire à l'abandon du projet.

Bilan de l'impact du terrain


Même en prenant en compte l'augmentation des prix de construction entre 2019 et 2022, le surcoût des incidences inévitables du terrain, mais aussi de l'architecture est, à surfaces habitables égales, supérieures à 75%! Ramenés à la même surface habitable, le projet LeMasDelCol revient 75% plus cher que le projet LaBastide. Le prix au m2 habitable (prix au mètre carré habitable) varie dans les mêmes proportions entre 2000 et 3400€TTC/m2Shab. Cet énorme écart confirme la stupidité de ce ratio s'il n'est pas accompagné des caractéristiques du terrain et du projet qui en sont la conséquence.

Les pires cas peuvent conduire à l'abandon d'un projet


Maison passive Lacassagne, vue 3D sud-ouest
Lacassagne - Un projet de maison individuelle passive presque impossible - © JM Pupille Architecte
Le projet LeMasDelCol cumule les défauts, mais certains terrains ont des conséquences encore pires. Au mauvais ensoleillement du terrain, au défaut imposé d'orientation du projet, au défaut de compacité résultant d'une conception du projet en RdC imposé par les règles du PLU qui rendent son terrain constructible de droit pratiquement inconstructible de fait, au sol de mauvaise qualité nécessitant des pieux et longrines se rajoutent à la nécessité de réaliser des murs de soutènement en pieux sécants de 80cm de diamètre seuls capables, selon l'étude de sol fournie après obtention du permis de construire, de limiter le risque de glissement du bâtiment situé sur la parcelle mitoyenne placée juste au-dessus du projet Lacassagne. À ce niveau, le cumul de caractéristiques du terrain qui impactent le prix du projet multiplie le budget initial par un facteur supérieur à 2! Dans son état actuel, ce projet n'est plus faisable d'un point de vue financier. Il n'est pas sûr qu'il puisse le devenir car les modifications envisageables pour baisser son prix subissent des contraintes règlementaires et techniques qui avaient pu être évitées dans la solution actuelle.

Pour prendre contact L'alternative des rénovations passives


Maison passive LesAnges, vue 3D sud-est
LesAnges - Une rénovation passive au coeur de Toulouse - © JM Pupille Architecte
Trouver un terrain n'est pas toujours facile. Il semble de plus que notre évolution politique et climatique nous conduise plutôt à la rénovation de constructions existantes qu'à la réalisation de constructions neuves sur des terrains qui grignotent les terres cultivables. En l’absence de terrain disponible, pourquoi ne pas envisager une rénovation passive pour laquelle il existe des aides financières.




En résumé :

Si vous cherchez un terrain, il est largement préférable de prendre en compte certaines caractéristiques afin de limiter le prix de construction :
  • Un terrain situé en climat tempéré est préférable aux climats froids ou chauds
  • Un terrain doit être généralement ensoleillé pour que la future construction puisse l'être
  • La maison doit pouvoir être orientée vers le sud même en travers sur le terrain sans être parallèle aux limites séparatives
  • La construction doit être possible au nord du terrain, le plus loin possible des sources d’ombrages non contrôlables comme le relief ou les constructions voisines et leurs arbres
  • La pente doit être très faible ou nulle afin de limiter les travaux de terrassement et d’éviter les sous-sols non souhaités, mais indispensables pour rattraper les niveaux du terrain
  • Une pente descendante vers le sud-est préférable à toute autre orientation
  • La distance entre le portail véhicule et le garage attenant à la maison doit être la plus réduite possible afin de limiter les longueurs du chemin d’accès et des réseaux
  • Le sol doit être don bonne qualité afin d'éviter les fondations spéciales de type pieux et longrines


Thème 17 - Les prix de construction