5-2 - Investir plus pour gagner plus


Exemple de maison passive - © J-M Pupille - Architecte

Exemple de maison passive - © J-M Pupille Architecte

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Un objectif d'avenir



Entre "Gagner plus en travaillant plus" et, au contraire, "Gagner plus sans travailler plus", le choix est facile. Si nous considérons qu'économiser plus sans effort dans des domaines qui, de plus, améliorent notre mode de vie serait équivalent à gagner plus pour satisfaire nos envies et développer nos centres d’intérêt à long terme, il existe une vraie solution.

Quels sont les rares domaines dans lesquels cet objectif peut devenir une fatalité? Pour trouver la réponse, réfléchissez à ce problème quelques secondes, sans lire la suite de cet article, mais à partir de son titre et en partant du principe que s’il est disponible sur ce site, ce n’est peut-être pas tout à fait un hasard…

ParagrapheLes conditions du projet classique initial




Les infos et concepts Maison Passive

Vous allez acheter ou faire construire une maison neuve de 100m2 habitable au standard actuel. Votre construction, milieu de gamme, doit être construite pour 1500€TTC/m2 hors terrain, taxes et frais divers.

Pour acheter cette maison sans vous démunir de vos quelques économies et ne pas trop vous pénaliser mensuellement, vous allez faire un crédit pour le prix total de la maison, soit 150000€, sur une durée de 20 ans.

Sans apport, le prêt vous est proposé au taux de 4,5% assurance comprise. Les mensualités de remboursement seront constantes à 920€ sur toute la durée du financement.

Bien que ce ne soit pas le cas de 80% des constructions actuelles, votre future maison sera conforme à la réglementation thermique applicable, la RT2005. Le bâtiment nécessitera, année après année, tout au long de sa durée de vie, environ 100kWh d’énergie par m2 habitable et par an pour son chauffage afin de maintenir une température proche de 20°C pendant toute la période de chauffe. Pour assurer votre confort tant que vous l’utiliserez, vous devrez impérativement trouver l’argent nécessaire pour payer cette énergie qui ne fera, à coup sûr, qu’augmenter fortement au fil du temps.

Un architecte vous parle de maisons passives. Il vous explique que dans une construction classique, c’est l’entreprise chargée de la réalisation du chauffage qui doit vous assurer une situation de confort, au plus froid de l’hiver, en dimensionnant un système de chauffage capable de compenser les pertes de chaleur et maintenir la température aux alentours de 20°C, coûte que coûte, c’est-à-dire, quels que soient la quantité et le prix de l’énergie nécessaire. Dans une maison passive, au contraire, ce sont les caractéristiques de conception de la construction qui sont calculées dès le départ, de manière à obtenir, la plupart du temps, une situation de confort supérieure sans système de chauffage permanent. La performance de l’isolation, sans pont thermique, associée à une VMC double flux et à un contrôle de la perméabilité à l’air du bâtiment permet d’atteindre cet objectif.

Le concept vous paraissant intéressant au regard de vos factures d’énergie, vous réagissez instantanément en posant la même question que la très grande majorité des gens : combien ça vaut?

L’architecte vous répond alors :

"L'important n'est pas ce que vaut votre future maison,
mais ce qu'elle vous coûtera tous les jours de tous les mois de toute votre vie"

ParagrapheLes conditions du projet passif




Les infos et concepts Maison Passive

Il vous explique qu’une maison passive vaudra plus cher d’environ 20% que votre maison RT2005. Son prix de construction sera de 1800€TTC/m2Shab hors terrain, taxes et frais divers amenant le prix total de votre projet à 180000€. Les conditions de financement inchangées vous conduiront à des mensualités de 1104€, soit 184€ de remboursement mensuel supplémentaire.

Il vous précise, également et à juste titre, que le résultat le plus important d’une telle option sera une très forte réduction des besoins chauffage limités, par le concept maison passive, à 15kWh/m2Shab et par an. L’économie engendrée par cette baisse de consommation spectaculaire se cumulera au fil du temps et compensera l’augmentation du coût du crédit.

Le coût de l’énergie en augmentation permanente et la forte différence de consommation impliquent que le comparatif entre ces deux types de construction ne peut en aucun cas se faire sur les seules données initiales puisqu’il y a évolution d’une partie d’entre elles. Dans les premières années les constructions classiques sont financièrement plus intéressantes, car moins chères à réaliser. A long terme ce sont les constructions passives qui le deviennent, car le coût énergétique creuse l’écart. Cette remarque confirme que la valeur de la construction ne peut en aucun cas être le critère de choix de la réalisation d’un tel investissement parce qu’il ne prend en compte ni les coûts induits, ni leur augmentation prévisible. La valeur d'une construction ne représente qu'une part du prix à payer au contraire du coût global qui intègre notamment le prix de l’énergie et de son évolution.

La période de comparaison à prendre en compte semble être celle qui va de l’installation dans le bâtiment jusqu’à quelques années après la retraite, car c’est à ce moment la que de nombreux facteurs se combineront :
  • Achèvement du paiement des crédits de la construction
  • Prix maximum de l’énergie par rapport à celui de l’époque de l’investissement
  • Revenus minimisés du fait de l’absence de revenus professionnels
  • Nécessité de développer des moyens d’occupations de substitution à l’activité professionnelle

ParagrapheLes conditions du prêt



Les données économiques permettant de déterminer des coûts globaux comparables entre un bâtiment RT2005 et une construction passive équivalente par ailleurs sont récapitulées dans le tableau suivant :


Les infos et concepts Maison Passive

ParagrapheLes coûts du prêt



Le coût du crédit et celui de l’énergie résultants des données précédentes, calculés mensuellement et annuellement, additionnés, cumulés et comparés ont été arrangés sous forme de tableau avec leur évolution, année après année sur la période d’analyse et d’étude de 50ans. Les courbes suivantes, plus parlantes qu’un tableau, montrent l’évolution comparée des coûts simples et cumulés des constructions classiques et passives ainsi que des surcoûts dans le cas de l’exemple ci-dessus.


Les infos et concepts Maison Passive


ParagrapheEvolution comparée des charges annuelles seules




Les infos et concepts Maison Passive


ParagrapheEvolution comparée des charges annuelles cumulées




Les infos et concepts Maison Passive


ParagrapheEvolution comparée du surcoût entre une maison classique et une maison passive




Les infos et concepts Maison Passive


ParagrapheAnalyse des données économiques des deux projets



Ces documents, dont les chiffres sont spécifiques à l’exemple ci-dessus, amènent toutefois à des conclusions capitales d’intérêt général :
  • Au bout de 50 ans, au moment de la retraite, le coût de l’énergie vitale pour se chauffer sera quasiment négligeable. L’économie mensuelle par rapport à une maison classique actuelle, en euro constant, c’est-à-dire actualisé à la valeur d’aujourd’hui, dans l’exemple, est de 85€ par mois soit 1020€ par an, ce qui est loin d’être négligeable. Cette économie est équivalente à un gain mensuel supplémentaire.
  • L’économie d’énergie cumulée, après déduction des surcoûts de financement, s’élève à 92169€ dans l’exemple qui, après actualisation, représentent 43781€ d’aujourd’hui soit plus que le surcoût initial de 30000€. Le montant de l’économie d’énergie est équivalent à une baisse du prix de l’investissement d’un montant de 13781€ par rapport à celui d’une construction classique actuelle.
  • La comparaison avec une construction plus ancienne, dont les performances thermiques seraient bien plus mauvaises qu’une construction RT2005, donnerait des résultats dont l’avantage à long terme serait nettement plus important pour la maison passive. En ne changeant dans l’exemple que la quantité d’énergie consommée, portée à 250kWh/m2SHab/an qui correspond à une maison non isolée d’avant 1975, le gain mensuel équivalent est porté à 235€ par mois lorsque vous prenez votre retraite et l’économie équivalente à une baisse du prix de l’investissement en construction passive est de pratiquement 160000€.
  • Le prix de réalisation de la construction passive étant supérieur de 20% à celui d’un bâtiment classique RT2005, il est fort à parier que les prix de revente suivront une évolution similaire ou supérieure et d’autant plus importante et que les évolutions du prix de l’énergie le seront. C’est déjà le cas dans les pays ou ce type de construction est plus développé qu’en France.

Dans l’exemple, seul le montant de l’investissement et le prix de l’énergie sont pris en compte dans le calcul du coût de revient de la construction, mais en réalité c’est le cycle de vie total du bâtiment qui devrait être le seul critère de décision économique puisqu’il devrait inclure :
  • Le coût d’investissement
  • Le coût de conception
  • Le coût de construction
  • Le coût d’exploitation (Gestion)
  • Le coût de fonctionnement (Énergie)
  • Le coût de maintenance (Entretien)
  • Le coût de remise en état (Réparation - remplacement)
  • Le coût de démolition
  • Le coût d’évacuation

Il devrait également prendre en compte l’aspect financier, de plus en plus fréquemment dépendant des performances énergétiques de la construction :
  • Le coût du financement
  • Les aides financières
  • Les aides fiscales
  • Le coût des taxes
  • Le coût des impôts
  • La valeur locative

Il pourrait également prendre en compte des éléments plus difficilement quantifiables, tous à l’avantage des constructions passives :
  • La meilleure qualité de construction qui découle de facto du concept de construction passive
  • L’augmentation de la durée de vie du bâtiment qui découle également du concept
  • La valeur de la stabilité locative liée à la qualité de vie dans les bâtiments passifs
  • La valorisation du patrimoine et l’augmentation de la valeur vénale du bien
  • La protection de l’environnement liée à la diminution de la pollution au CO2 et, en parallèle, la limitation de l’impact des constructions sur la modification du climat
  • La limitation de la vitync" src="https://passivact.fr/resources/Logos/Article.png" width="83" height="62" alt="Paragraphe" title="Paragraphe" />Comparaison de la qualité de construction
  • Le label Passivhaus ne définit aucune obligation de moyen et les choix possibles résultent uniquement de la qualité des critères imposés. Le niveau de performance implique, de fait, la quasi-absence de tout pont thermique qui dégraderait la performance. La RT2012, par contre, autorise un pont thermique global maximal de 0,28W/m2SHab•K quelle que soit la SHab, la Surface Habitable!!! Pour conserver une température de 20°C à l’intérieur, les pertes de chaleur par ce pont thermique global doivent être compensées chaque fois que la température extérieure est inférieure à la température intérieure et ceci de manière proportionnelle à leur écart. Dans la région Toulousaine, qui n’est pas très froide en hiver, il va être nécessaire de compenser 56000 degrés heure base 20°C qui représentent le cumul moyen annuel, contrôlé sur 30 ans, du nombre d’heures ou la température moyenne extérieure est inférieure à 20°C multipliée par le différentiel de température pendant la seule période de chauffe. Ce nombre représente, en quelque sorte, le nombre global cumulé de °C à compenser annuellement. L’énergie nécessaire pour compenser les pertes par ce seul pont thermique est de 0,28W/m2SHab•K*56000kKh/an soit 15680Wh/an ou environ 15,7kWh/m2SHab/an soit plus que n’autorise globalement le label Passivhaus pour toute construction.
  • La seule consommation du pont thermique global autorisé d’une construction conforme à la RT2012 dépasse le maximum de 15kWh/m2SHab pour la totalité d’une construction passive. Du point de vue de la qualité thermique de la construction, le label Passivhaus est nettement plus performant que la RT2012.
  • Les ponts thermiques autorisés par la RT2012
  • ne permettent pas de construire passif
  • ParagrapheComparaison des besoins en énergie primaire


  • La RT2012 définit notamment les besoins maximums pour les 5 besoins que sont le chauffage, la climatisation, l’ECS (Eau Chaude Sanitaire), l’éclairage et les auxiliaires de chauffage et de VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) en énergie primaire alors que le label Passivhaus ne présente aucune exigence équivalente. Ce niveau est tel que l’eau chaude sanitaire doit obligatoirement être produite par des systèmes soit de type thermodynamique, soit comportant des capteurs thermiques, soit les deux. Les obligations de moyen imposent d’ailleurs l’utilisation de tels systèmes dans le cadre du recours obligatoire à des énergies renouvelables. Un éclairage basé sur des lampes basse consommation et une VMC à très faible consommation sont également indispensables. Les VMC double flux des maisons passives sont pénalisantes, car elles comportent deux moteurs et présentent donc une consommation bien plus importante d'énergie primaire que les VMC simple flux.

Sous réserve de la qualité des calculs thermiques, la consommation pour l’ensemble des besoins hors énergie spécifique semble meilleure dans la RT2012, mais le résultat peut, contrairement aux maisons passives, être atteint par la qualité des équipements au détriment de la la qualité de la construction

Construire passif conforme à la RT2012
permettra de cumuler les meilleures solutions pour de meilleures performances


ParagrapheComparaison de la qualité de construction



  • Le moteur de calcul de la RT2012 compte en énergie primaire en cumulant les besoins énergétiques sans en privilégier aucun. En calculant ainsi, il favorise les systèmes énergétiques au détriment de la qualité de construction.
  • Le concept passif compte en énergie utile et privilégie les besoins de chauffage et par voie de conséquence ceux de climatisation. En calculant ainsi, il favorise la qualité de l'isolation sans pont thermique et donc la qualité de construction. Les systèmes énergétiques ne sont pas oubliés pour autant, mais sont comptés séparément. Ils ne sont donc pas privilégiés.
  • La RT2012 privilégie la qualité des systèmes de production d'énergie
  • Les maisons passives privilégient la qualité de construction
  • ParagrapheCumul des obligations des maisons passives et de la RT2012


  • La qualité des calculs RT2012 devra être vérifiée pour confirmer si le meilleur résultat écologique possible n’est ni le label Passivhaus ni la RT2012, mais bien le cumul des 2. Dans tous les cas les constructions passives doivent être conformes à la réglementation et donc à la RT2012.

  • En résumé :
  • La meilleure qualité thermique du bâtiment résulte de la mise en œuvre du label Passivhaus.
  • Les constructions passives devront être conformes à la RT2012.

  • Thème 18 - RT2012 vs Passivhaus