5-2 - Investir plus pour gagner plus

Le sommaire des concepts des maisons passives

Un objectif d'avenir


Entre "Gagner plus en travaillant plus" et, au contraire, "Gagner plus sans travailler plus", le choix est facile. Si nous considérons qu'économiser plus sans effort dans des domaines qui, de plus, améliorent notre mode de vie serait équivalent à gagner plus pour satisfaire nos envies et développer nos centres d’intérêt à long terme, il existe une vraie solution.

Quels sont les rares domaines dans lesquels cet objectif peut devenir une fatalité? Pour trouver la réponse, réfléchissez à ce problème quelques secondes, sans lire la suite de cet article, mais à partir de son titre et en partant du principe que s’il est disponible sur ce site, ce n’est peut-être pas tout à fait un hasard…

Les conditions du projet classique initial


Les infos et concepts

Vous allez acheter ou faire construire une maison neuve de 100m2 habitable au standard actuel. Votre construction, milieu de gamme, doit être construite pour 1500€TTC/m2 hors terrain, taxes et frais divers.

Pour acheter cette maison sans vous démunir de vos quelques économies et ne pas trop vous pénaliser mensuellement, vous allez faire un crédit pour le prix total de la maison, soit 150000€, sur une durée de 20 ans.

Sans apport, le prêt vous est proposé au taux de 4,5% assurance comprise. Les mensualités de remboursement seront constantes à 920€ sur toute la durée du financement.

Bien que ce ne soit pas le cas de 80% des constructions actuelles, votre future maison sera conforme à la réglementation thermique applicable, la RT2005. Le bâtiment nécessitera, année après année, tout au long de sa durée de vie, environ 100kWh d’énergie par m2 habitable et par an pour son chauffage afin de maintenir une température proche de 20°C pendant toute la période de chauffe. Pour assurer votre confort tant que vous l’utiliserez, vous devrez impérativement trouver l’argent nécessaire pour payer cette énergie qui ne fera, à coup sûr, qu’augmenter fortement au fil du temps.

Un architecte vous parle de maisons passives. Il vous explique que dans une construction classique, c’est l’entreprise chargée de la réalisation du chauffage qui doit vous assurer une situation de confort, au plus froid de l’hiver, en dimensionnant un système de chauffage capable de compenser les pertes de chaleur et maintenir la température aux alentours de 20°C, coûte que coûte, c’est-à-dire, quels que soient la quantité et le prix de l’énergie nécessaire. Dans une maison passive, au contraire, ce sont les caractéristiques de conception de la construction qui sont calculées dès le départ, de manière à obtenir, la plupart du temps, une situation de confort supérieure sans système de chauffage permanent. La performance de l’isolation, sans pont thermique, associée à une VMC double flux et à un contrôle de la perméabilité à l’air du bâtiment permet d’atteindre cet objectif.

Le concept vous paraissant intéressant au regard de vos factures d’énergie, vous réagissez instantanément en posant la même question que la très grande majorité des gens : combien ça vaut?

L’architecte vous répond alors :

"L'important n'est pas ce que vaut votre future maison,
mais ce qu'elle vous coûtera tous les jours de tous les mois de toute votre vie"

Les conditions du projet passif


Les infos et concepts

Il vous explique qu’une maison passive vaudra plus cher d’environ 20% que votre maison RT2005. Son prix de construction sera de 1800€TTC/m2Shab hors terrain, taxes et frais divers amenant le prix total de votre projet à 180000€. Les conditions de financement inchangées vous conduiront à des mensualités de 1104€, soit 184€ de remboursement mensuel supplémentaire.

Il vous précise, également et à juste titre, que le résultat le plus important d’une telle option sera une très forte réduction des besoins chauffage limités, par le concept maison passive, à 15kWh/m2Shab et par an. L’économie engendrée par cette baisse de consommation spectaculaire se cumulera au fil du temps et compensera l’augmentation du coût du crédit.

Le coût de l’énergie en augmentation permanente et la forte différence de consommation impliquent que le comparatif entre ces deux types de construction ne peut en aucun cas se faire sur les seules données initiales puisqu’il y a évolution d’une partie d’entre elles. Dans les premières années les constructions classiques sont financièrement plus intéressantes, car moins chères à réaliser. A long terme ce sont les constructions passives qui le deviennent, car le coût énergétique creuse l’écart. Cette remarque confirme que la valeur de la construction ne peut en aucun cas être le critère de choix de la réalisation d’un tel investissement parce qu’il ne prend en compte ni les coûts induits, ni leur augmentation prévisible. La valeur d'une construction ne représente qu'une part du prix à payer au contraire du coût global qui intègre notamment le prix de l’énergie et de son évolution.

La période de comparaison à prendre en compte semble être celle qui va de l’installation dans le bâtiment jusqu’à quelques années après la retraite, car c’est à ce moment la que de nombreux facteurs se combineront :
  • Achèvement du paiement des crédits de la construction
  • Prix maximum de l’énergie par rapport à celui de l’époque de l’investissement
  • Revenus minimisés du fait de l’absence de revenus professionnels
  • Nécessité de développer des moyens d’occupations de substitution à l’activité professionnelle

Les conditions du prêt


Les données économiques permettant de déterminer des coûts globaux comparables entre un bâtiment RT2005 et une construction passive équivalente par ailleurs sont récapitulées dans le tableau suivant :

Les infos et concepts

Les coûts du prêt


Le coût du crédit et celui de l’énergie résultants des données précédentes, calculés mensuellement et annuellement, additionnés, cumulés et comparés ont été arrangés sous forme de tableau avec leur évolution, année après année sur la période d’analyse et d’étude de 50ans. Les courbes suivantes, plus parlantes qu’un tableau, montrent l’évolution comparée des coûts simples et cumulés des constructions classiques et passives ainsi que des surcoûts dans le cas de l’exemple ci-dessus.

Les infos et concepts


Evolution comparée des charges annuelles seules


Les infos et concepts


Evolution comparée des charges annuelles cumulées


Les infos et concepts


Evolution comparée du surcoût entre une maison classique et une maison passive


Les infos et concepts


Analyse des données économiques des deux projets


Ces documents, dont les chiffres sont spécifiques à l’exemple ci-dessus, amènent toutefois à des conclusions capitales d’intérêt général :
  • Au bout de 50 ans, au moment de la retraite, le coût de l’énergie vitale pour se chauffer sera quasiment négligeable. L’économie mensuelle par rapport à une maison classique actuelle, en euro constant, c’est-à-dire actualisé à la valeur d’aujourd’hui, dans l’exemple, est de 85€ par mois soit 1020€ par an, ce qui est loin d’être négligeable. Cette économie est équivalente à un gain mensuel supplémentaire.
  • L’économie d’énergie cumulée, après déduction des surcoûts de financement, s’élève à 92169€ dans l’exemple qui, après actualisation, représentent 43781€ d’aujourd’hui soit plus que le surcoût initial de 30000€. Le montant de l’économie d’énergie est équivalent à une baisse du prix de l’investissement d’un montant de 13781€ par rapport à celui d’une construction classique actuelle.
  • La comparaison avec une construction plus ancienne, dont les performances thermiques seraient bien plus mauvaises qu’une construction RT2005, donnerait des résultats dont l’avantage à long terme serait nettement plus important pour la maison passive. En ne changeant dans l’exemple que la quantité d’énergie consommée, portée à 250kWh/m2SHab/an qui correspond à une maison non isolée d’avant 1975, le gain mensuel équivalent est porté à 235€ par mois lorsque vous prenez votre retraite et l’économie équivalente à une baisse du prix de l’investissement en construction passive est de pratiquement 160000€.
  • Le prix de réalisation de la construction passive étant supérieur de 20% à celui d’un bâtiment classique RT2005, il est fort à parier que les prix de revente suivront une évolution similaire ou supérieure et d’autant plus importante et que les évolutions du prix de l’énergie le seront. C’est déjà le cas dans les pays ou ce type de construction est plus développé qu’en France.

Dans l’exemple, seul le montant de l’investissement et le prix de l’énergie sont pris en compte dans le calcul du coût de revient de la construction, mais en réalité c’est le cycle de vie total du bâtiment qui devrait être le seul critère de décision économique puisqu’il devrait inclure :
  • Le coût d’investissement
    • Le coût de conception
    • Le coût de construction
    • Le coût d’exploitation (Gestion)
    • Le coût de fonctionnement (Énergie)
    • Le coût de maintenance (Entretien)
    • Le coût de remise en état (Réparation - remplacement)
    • Le coût de démolition
    • Le coût d’évacuation

Il devrait également prendre en compte l’aspect financier, de plus en plus fréquemment dépendant des performances énergétiques de la construction :
  • Le coût du financement
    • Les aides financières
    • Les aides fiscales
    • Le coût des taxes
    • Le coût des impôts
    • La valeur locative

Il pourrait également prendre en compte des éléments plus difficilement quantifiables, tous à l’avantage des constructions passives :
  • La meilleure qualité de construction qui découle de facto du concept de construction passive
  • L’augmentation de la durée de vie du bâtiment qui découle également du concept
    • La valeur de la stabilité locative liée à la qualité de vie dans les bâtiments passifs
    • La valorisation du patrimoine et l’augmentation de la valeur vénale du bien
    • La protection de l’environnement liée à la diminution de la pollution au CO2 et, en parallèle, la limitation de l’impact des constructions sur la modification du climat
    • La limitation de la vitesse d’épuisement des ressources fossiles
  • L’amélioration de l’indépendance énergétique nationale vis-à-vis des pays producteurs et de ses corollaires, la sécurité nationale et la sécurité d’approvisionnement due à la diminution des besoins
  • L’amélioration de la sécurité financière et de l’indépendance individuelle qui découle également de la faiblesse des besoins
  • Le progrès social et sociétal lié à la baisse des coûts énergétiques
  • La qualité de vie et le gain de santé lié à l’amélioration du confort et à la qualité de l’air intérieur
    • La possibilité de substituer des énergies renouvelables non polluantes aux énergies fossiles du fait de la faiblesse de la puissance nécessaire

Pour être complet, le coût des démolitions, similaire que le bâtiment soit de type RT2005 ou passif, incluant les prix de l’évacuation et du traitement des déchets lorsque la construction sera en fin de vie après plus de cent ans d’usage, devrait également être pris en compte dans le calcul du coût global de toute construction.

Bilan économique comparé des maisons passives et classiques


L'intérêt des maisons passives n'est pas seulement celui du confort ou de la diminution drastique de la pollution, c'est aussi et peut-être avant tout, celui d'un bilan économique exceptionnel :
  • Le coût de l’énergie, largement plus faible en maison passive, fait plus que compenser le surcoût de l’investissement initial à long terme. La quasi-totalité des autres coûts engendrés par la construction et la plupart des avantages non quantifiables sont à l’avantage des maisons passives. Ces informations démontrent, à l’évidence, qu’un investissement immobilier ne peut vraiment pas se décider uniquement sur la base de sa valeur d’achat, mais sur celui de son coût global pour éviter de passer à côté de gains potentiels très importants.
  • Investir dans une vraie Maison passive, labellisée, c’est, à long terme, économiser plus sans même en avoir conscience, sans remettre en cause son mode de vie. C’est équivalent à gagner plus sans pour autant travailler plus. Ne pas penser passif, dès l’idée de construire ou d’acheter un bien immobilier, c’est peut-être commettre une des plus grosses erreurs financières de sa vie.
  • Si vous êtes propriétaire de votre logement ou de votre maison et si vous estimez que vous payez trop d’énergie pour votre chauffage, faites rapidement réaliser un bilan thermique. Si vous constatez que c’est bien le cas, n’hésitez pas à vous lancer au minimum dans les travaux les plus efficaces sur le plan thermique. Les économies de chauffage vous paieront en partie les travaux. Les aides dont vous pourrez bénéficier, prêts à taux zéro, subventions, crédits d’impôt pourront combler la différence et de plus votre construction prendra de la valeur. Enfin, vous diminuerez la pollution produite par le chauffage de votre construction.

Investir dans une maison passive c'est placer son argent
Investir dans une maison classique, c'est donner son argent aux producteurs d'énergie


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Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.


En résumé :

  • Le coût de l’énergie, largement plus faible en maison passive, fait plus que compenser le surcoût de l’investissement initial à long terme. La quasi-totalité des autres coûts engendrés par la construction et la plupart des avantages non quantifiables sont à l’avantage des maisons passives. Ces informations démontrent, à l’évidence, qu’un investissement immobilier ne peut vraiment pas se décider uniquement sur la base de sa valeur d’achat, mais sur celui de son coût global pour éviter de passer à côté de gains potentiels très importants
  • Investir dans une vraie Maison passive, labellisée, c’est, à long terme, économiser plus sans même en avoir conscience, sans remettre en cause son mode de vie. C’est équivalent à gagner plus sans pour autant travailler plus. Ne pas penser passif, dès l’idée de construire ou d’acheter un bien immobilier, c’est peut-être commettre une des plus grosses erreurs financières de sa vie
  • Si vous êtes propriétaire de votre logement ou de votre maison et si vous estimez que vous payez trop d’énergie pour votre chauffage, faites rapidement réaliser un bilan thermique. Si vous constatez que c’est bien le cas, n’hésitez pas à vous lancer au minimum dans les travaux les plus efficaces sur le plan thermique. Les économies de chauffage vous paieront en partie les travaux. Les aides dont vous pourrez bénéficier, prêts à taux zéro, subventions, crédits d’impôt pourront combler la différence et de plus votre construction prendra de la valeur. Enfin, vous diminuerez la pollution produite par le chauffage de votre construction
  • Si vous possédez Excel ou son équivalent gratuit OpenOffice.org, vous pouvez télécharger le Comparatif-RT2005-Passif comportant le tableau de calcul et les courbes des résultats correspondants afin de réaliser vos propres simulations. Ce tableau est fourni sans aucune garantie. Les simulations et reproductions que vous pourriez réaliser, avec ou sans modification de votre part, le seront sous votre pleine et entière responsabilité

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