17-3 - Comparaison entre prix et budget (V2017)

Le sommaire des concepts des maisons passives

Construction et budget


Le prix d'une maison passive, ou seulement RT2012, et le budget complet de l'opération qui comprend tous les coûts, du jour où l'idée a germé jusqu'à celui de la remise des clés, sont deux choses totalement différentes. Le prix du projet, même à ce niveau de performance, malgré les surcoûts qui en sont les conséquences, en incluant bien sûr le pare-soleil indispensable au confort d'été et même les locaux annexes, tels un garage, un atelier ou un abri de jardin, ne représente parfois que moins de la moitié du budget prévisionnel global! Les raisons en sont multiples.

Les travaux à prévoir


Pour construire, il faut bien évidemment commencer par trouver un terrain. Les prix se sont envolés au fil du temps, notamment à proximité des grandes villes. Il est courant que, dans une telle situation géographique, le prix de l'assise foncière égale, ou dépasse même parfois, celui de la future construction. Ce prix est de plus systématiquement grevé de frais de notaires, honoraires et taxes, mais parfois également des frais d'agence immobilière ou encore des coûts des travaux nécessaires à sa viabilisation, parfois même de frais de démolition.

Dans un projet classique, la construction de forme quelconque peut être posée face à la rue et près de celle-ci parce que les défauts d'apports solaires qui en découlent généralement seront dans tous les cas compensés par un système de chauffage survitaminé. Dans un projet passif, ce n'est pas le cas. La construction doit être bioclimatique, compacte, implantée de manière à être la plus ensoleillée possible, face au sud, quelle que soit l'orientation du chemin d'accès, et le plus loin possible des risques d'ombrage. Elle doit donc être positionnée au nord du terrain, quelle que soit la distance par rapport à la rue. Le chemin d'accès privé est donc parfois plus long. Les réseaux d'adduction d'eau potable, d'électricité, de téléphone et de fibre optique éventuelle, ainsi que les réseaux d'égouts et de pluvial lorsqu'ils doivent être connectés à ceux de la commune, ou encore l'alimentation du portail et de l'interphone, sont aussi plus longs. La longueur de l'accès est fréquemment augmentée par la typologie des terrains constructibles qui sont de plus en plus souvent issus de la division de propriétés déjà bâties. Dans ce cas, les terrains sont la plupart du temps vendus avec un chemin d'accès très long pour contourner la parcelle conservée de la construction existante. La longueur de ce chemin d'accès se rajoute à celle du chemin privé déjà évoqué. Elle se rajoute également à celles de la voirie et les réseaux. La surface de cette partie du terrain, qui n'a généralement aucune autre utilité que d'accéder à sa partie constructible, représente de plus un autre surcoût important.

En sus de la voirie privée et des réseaux, un terrain nécessite la réalisation d'aménagements extérieurs. Des parkings et une place de retournement sont souvent indispensables. Un cheminement minéralisé doit permettre de faire de tour de la construction à pied même par temps de pluie. Une terrasse doit bien sûr être prévue au sud. Le jardin doit être planté et engazonné. Une clôture doit parfois être réalisée. En présence d'eau souterraine, la réalisation d'un puits d'arrosage est bienvenue. Une piscine est parfois prévue. Tous ces éléments viennent bien sûr en sus du prix de construction et doivent être inclus au budget.

Parler de prix de travaux et d'aménagements extérieurs ne signifie pas que tout doit systématiquement être réalisé par des entreprises. Les fournitures indispensables à ceux qui sont réalisés en autoconstruction doivent être incluses au budget. Celles des mobiliers et équipements intérieurs également.

Les frais à prévoir


La liste des coûts indépendants du prix de construction c'est déjà beaucoup allongée et pourtant elle est loin d'être complète. Il y a bien sûr des frais qui sont toujours importants. Ils sont de plusieurs types. Les frais généraux, les honoraires de tous les intervenants, les frais d'assurance dommage ouvrage et les taxes de la commune, du département, de la région ainsi que de l'état.

Les frais généraux ne sont pas très élevés. Ce sont ceux qui concernent les besoins d'eau et d'électricité en cours de chantier.

Les honoraires représentent les frais les plus élevés et sont les plus nombreux :
  • Etude de sol
  • Etude structure
  • Architecte
  • Maîtrise d'œuvre, si ce n'est pas l'architecte qui l'assure
  • Etude thermique RT2012
  • Etude thermique PHPP
  • Calculs de ponts thermiques
  • Labellisation passive, Bepos ou autre
  • Test d’étanchéité à l’air en cours de chantier et en fin de chantier

L'assurance dommage ouvrage couvre les frais de réparation des sinistres affectant les travaux réalisés par les entreprises et couverts par leur garantie décennale sans attendre de définir les responsabilités de chacun

Enfin les taxes, en sus de la TVA à 20% récupérée par l'état, sont essentiellement au nombre de deux et vont parfois jusqu'à quatre :
  • La taxe d’aménagement est due systématiquement. Elle dépend de la surface et de la destination de la construction, habitation ou autre.
  • La redevance d'archéologie préventive est due systématiquement. Elle est calculée sur les mêmes bases que la taxe d'aménagement.
  • Le versement pour sous-densité est destiné à éviter la construction de petits projets sur des terrains qui permettraient de densifier bien plus en limitant l'occupation trop généralisée des terres agricoles. Cette taxe doit être votée par les mairies. Ce n'est pratiquement jamais le cas.
  • La participation pour le financement de l'assainissement collectif est due dans le cas ou le réseau communal est existant. Dans le cas contraire, il n'existe pas de participation, mais la mise en œuvre d'un équipement d'assainissement autonome agréé est indispensable.

Conclusion


À la lecture de la liste des dépenses liées à la réalisation d'une maison neuve, on comprend vraiment que prix de construction ne représente finalement qu'une partie du budget d'une opération. Réaliser un prévisionnel qui les inclut est indispensable. Après déduction des apports personnels, il permet de définir le montant des demandes de financement.

Budget prévisionnel - Prix du terrain et frais d'acquisition. Prix de construction et des aménagements extérieurs   Budget prévisionnel - Frais généraux, honoraires, frais d'assurance et taxes - Récapitulatif

Budget prévisionnel - Montant de la demande de financement

Un modèle de « Budget prévisionnel » décomposé en suivant les indications ci-dessus est téléchargeable sur le site aux formats Excel et PDF.


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Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.


En résumé :

  • Le budget d'une opération comprend le terrain bien sûr, mais aussi les frais d'acquisition, les travaux de construction et d'aménagement de l'assise foncière, les fournitures, les frais généraux, les honoraires et les taxes.
  • Le prix d'une maison passive ne présente qu'une partie du budget. Parfois moins de 50%.

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