17-5 - Estimation du prix de construction d'une maison passive



Pour prendre contact Des estimations irréalistes ?



La qualité de l'architecture et de l'environnement créé est un des principaux facteurs qui influencent le prix global d'une construction. Les caractéristiques de la zone confortable du projet, sa volumétrie, sa compacité, sa qualité d'isolation, les surfaces du sol, des façades et du toit ainsi que, entre autres, le nombre de pièces et leur nature en font tout autant. Tous ces éléments n'ont absolument aucun lien commun avec la surface habitable ou la surface de plancher. Le prix de construction varie également beaucoup en fonction du type et de la qualité des équipements, les menuiseries, l'électricité, la plomberie, la VMC double flux ou simple simple flux ainsi que le système de chauffage. Celui des menuiseries dépend avant tout de l'architecture et donc de leur taille, du type de vitrage, double ou triple, mais aussi de leurs matériaux, PVC, bois, aluminium ou mixte. Le prix de l'électricité varie en fonction du nombre de pièces et celui de la plomberie en fonction du nombre de pièces comportant des points d'eau. Le prix de la VMC varie essentiellement en fonction de sont type, simple ou double flux, mais ne varie que très peu d'un bâtiment à l'autre quand la machine et son réseau sont de même qualité. Enfin le prix du système de chauffage est ridicule dans une maison passive alors qu'il peut être très élevé dans une maison seulement RE2020. Les prix de tous ces équipements sont également totalement déconnectés de la surface du bâtiment qui les accueille et aucun n'a une quelconque proportion avec la surface habitable.

Cumuler, entre autres, les incidences de l'architecture, de la volumétrie, de la compacité, de l'environnement, du climat, de la qualité de l'enveloppe ainsi que des équipements dont les prix ne sont pas proportionnels aux surfaces habitables, et malgré tout estimer le prix global d'un projet en fonction d'un prix de construction au m2 et de sa surface habitable ou de sa surface de plancher est totalement absurde et irréaliste. La conclusion de l'article précédent est inévitable :

Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à sa surface habitable ou la surface de plancher.
Utiliser un ratio de prix au m2 conduit à une erreur d'estimation systématique et très importante du prix global d'un projet.


Pour prendre contact Des estimations précises mais trop lourdes ?



Une seule méthode permet la définition précise du prix de construction. Elle consiste en la réalisation d'un Devis Quantitatif Estimatif Tout Corps d'Etat, un DQE TCE. Cette méthode est celle qui permet l'établissement des devis par les entreprises. Elle nécessite la description de toutes les prestations à réaliser, leur quantification et l'estimation du prix de chacune en fonction de l'unité retenue, la surface, le nombre d'unités, une longueur ou tout autre. Le cumul du prix de chaque prestation définit le montant total du devis. Le cumul des devis définit le montant de l'opération. Cette méthode très lourde et complexe n'est pas utilisable dès la phase de conception puisque les quantitatifs ne sont pas connus. Elle ne permet donc pas d'estimer rapidement le prix d'un projet.

Pour prendre contact Des estimations rapides, mais précises



Le fait qu'il n'existe pas de proportion simple entre la surface habitable et le prix global de construction mais aussi que la réalisation d'un DQE TCE ne soit pas possible dès la phase de conception d'un projet pose un problème important d'estimation tout à la fois rapide et fiable. Si le prix au m2 n'est pas pertinent, il existe dès le départ d'un projet des informations bien plus nombreuses qui peuvent permettre une vraie estimation de son prix global. L'expérience démontre en effet qu'il est par contre possible de réaliser une estimation rapide et assez précise lorsque la comparaison a lieu entre des constructions de surfaces très différentes, mais similaires tant en termes de forme, que de matériaux, de niveau des prestations thermiques et à la condition que le climat et l'architecture soient proches sans toutefois être similaires. Cette estimation peut en être basée sur des prix de précédents projets et de quelques informations essentielles comme :
  • le lieu de construction et donc l'environnement, la pente et l'orientation du terrain par exemple ainsi que le climat du projet,
  • le nombre de niveaux, la surface globale, l'architecture du projet et donc la compacité ainsi que la taille des baies ou encore le type de toitures
  • le nombre, le type ainsi que les surfaces de chaque pièce
  • la nature des matériaux de construction

Le nombre de pièces définit, par exemple, le nombre de portes, leur type définit le nombre de fenêtres ou le nombre de prises généralement nécessaires, les surfaces des pièces définissent celles des carrelages et des plafonds, les proportions généralement admises entre longueur et largeur permettent d'appréhender leur périmètre et leur volume…

Ces informations, qui sont bien plus complexes que le seul prix au m2 habitable, le sont toutefois bien moins que celles qui consistent à définir les quantités de chaque prestation. Elles ont de plus l'avantage d'être connues avant même les premières phases de conception d'un projet, car elles font partie du programme de l'opération qui définit les besoins du maître d'ouvrage. La liste des locaux et de leurs surfaces est en effet un des points de départ systématique et obligatoire de la conception de tout projet. Elle peut, avec quelques autres éléments simples, être de point de départ d'une estimation rapide et réaliste.

Dans ces conditions, et uniquement dans ce cas, le prix du clos-couvert peut être estimé en fonction de la surface du modèle que constitue le précédent projet et des m2 ajoutés ou au contraire soustraits. Les prix des menuiseries et des solutions techniques de confort ainsi que ceux des annexes et autres équipements architecturaux peuvent être estimés forfaitairement. Le prix de l'électricité peut être évalué en fonction du nombre de pièces tandis que celui de la plomberie peut varier en fonction du nombre de salles d'eau.

Une telle méthode d'estimation rapide permet de faire comprendre au maître d'ouvrage qu'il faut fortement négocier le prix d'un projet qui augmenterait proportionnellement au prix unitaire global et à la surface supplémentaire souhaitée. Enfin, il montre qu’il faut, par contre, sauter sur l'occasion quand le prix d'achat baisse proportionnellement à ce prix unitaire et à la baisse de surface éventuellement demandée.

Une meilleure estimation d’un projet
permet de prendre les bonnes décisions


Pour prendre contact Les limites d’un effet de seuil thermique



La méthode d’estimation décrite ci-avant, pourtant souvent proche de la réalité lorsque les données sont disponibles, présente encore un risque d’erreur très important lorsqu’il existe un effet de seuil thermique. C'est notamment dans le cas des maisons passives optimisées, quand le kilowatt heure à économiser obligatoirement, pour respecter les critères du label passif, implique le dépassement des capacités thermiques d'un matériau, d'un équipement ou, pire, du mode de construction et qu'il est alors impératif d'en changer avec des conséquences évidentes parfois positives, mais souvent négatives sur le prix de construction.

Pour prendre contact Approximation et réalité



La disponibilité des données de projets existants est, la plupart du temps, telle que définie ci-après :
  • Les prix de construction sont parfois connus, mais il n’est pratiquement jamais précisé s’il s’agit du prix de construction hors taxe ou TTC, du bâtiment seul ou avec les réseaux, la voirie et les frais de construction que sont entre autres les honoraires, les taxes;
  • La date d'obtention des prix n'est pas connue alors qu'elle est généralement bien antérieure à la date à laquelle est elle est diffusée, généralement à ma fin du chantier;
  • Les surfaces sont parfois précisées, mais il n’est pas toujours indiqué s’il s’agit de la surface habitable, de la surface de plancher, de la surface utile ou de toute autre;
  • Les matériaux sont parfois indiqués, mais ce n’est pas toujours le cas et tous les détails ne sont pas connus;
  • Les équipements et le type des menuiseries utilisés ne sont quasiment jamais connus;
  • Le prix de construction du m2 clos-couvert n’est, quant à lui, clairement jamais indiqué pour la simple et seule raison que la notion est pratiquement inconnue;
même avec la méthode décrite ci-avant, réaliser une estimation vraisemblable n’est malheureusement généralement pas possible parce que les données nécessaires ne sont généralement pas disponibles ou parce que leur qualité réelle est totalement inconnue. Les concepteurs peuvent éventuellement en disposer, mais seulement dans le cadre d'un nouveau projet dont la conception est proche de celle d'une construction qu'ils ont déjà réalisée.

Pour prendre contact Construction et budget



Le prix d'une maison n'est qu'une partie du budget d'une opération parfois même moins de la moitié. Il faudra donc rajouter les prix de toutes les autres prestations que sont, entre autres, ceux de la voirie, des réseaux, des annexes, garage, abri de jardin et atelier par exemple, de la piscine, des clôtures, du jardin… qui ne sont bien sûr pas prévus dans les estimations décrites et qui sont totalement indépendants de la surface d'une construction. Ces prestations sont souvent la base de la qualité architecturale d'un projet. Leurs prix représentent souvent une partie très conséquente du prix global des travaux, que la construction soit passive ou non. Ils concourent donc, comme le font tous les équipements, à augmenter d’autant plus le prix au m2 habitable (prix au mètre carré habitable) que les constructions sont de petites tailles.

Les prix des travaux annexes ne sont pas proportionnels à la surface habitable
Leurs incidences sont d’autant plus élevées que les constructions sont petites.






Thème 17 - Les prix de construction