17-2 - Estimation des prix de construction


Exemple de maison passive - © J-M Pupille - Architecte
Exemple de maison passive - © J-M Pupille Architecte

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Des estimations trop simples pour être exactes ?


La qualité de l'architecture et de l'environnement créé est un des principaux facteurs qui influencent le prix global d'une construction passive ou non. Les caractéristiques de la zone confortable du projet, sa volumétrie, sa compacité, sa qualité d'isolation, les surfaces du sol, des façades et du toit ainsi que, entre autres, le nombre de pièces et leur nature en ont tout autant. Tous ces éléments n'ont absolument aucun lien commun avec la surface habitable ou la surface de plancher. Le prix de construction global comme le prix au m2 habitable, varient également beaucoup en fonction du type et de la qualité des équipements de confort, les menuiseries triple vitrage ou seulement double vitrage, l'électricité, la plomberie, la VMC double flux ou simple simple flux ainsi que le système de chauffage éventuel. Les prix de tous ces équipements sont également totalement déconnectés de la surface du bâtiment qui les accueille. Celui des menuiseries dépend de l'architecture et de leurs matériaux, celui de l'électricité du nombre de pièces, celui de la plomberie du nombre de pièces comportant des points d'eau et enfin celui de la VMC double flux ne varie que très peu d'un bâtiment à l'autre quand la machine est de même qualité. Enfin le prix du système de chauffage est ridicule dans une maison passive alors qu'il peut être très élevé dans une maison seulement RT2012. Aucun n'a toutefois une quelconque proportion avec la surface habitable.

Cumuler, entre autres, les incidences de l'architecture, de la volumétrie, de la compacité, de l'environnement, du climat, de la qualité de l'enveloppe ainsi que des équipements dont les prix ne sont pas proportionnels aux surfaces habitables, et malgré tout estimer le prix global d'un projet en fonction d'un prix de construction au m2 et de sa surface habitable ou de sa surface de plancher est totalement absurde et irréaliste. La conclusion de l'article précédent est inévitable :

Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à sa surface habitable ou la surface de plancher.
Utiliser un ratio de prix au m2 conduit à une erreur d'estimation systématique et très importante du prix global d'un projet.


Des estimations précises mais trop lourdes ?


Une seule méthode permet la définition précise du prix de construction. Elle consiste en la réalisation d'un DQE TCE, Devis Quantitatif Estimatif Tout Corps d'Etat. Cette méthode est celle qui permet l'établissement des devis par les entreprises. Elle nécessite la description de toutes les prestations à réaliser, leur quantification et l'estimation du prix en fonction de l'unité retenue, la surface, le nombre d'unités, une longueur ou tout autre. Le cumul du prix de réalisation de chaque prestation définit le montant total du devis. Le cumul des devis définit le montant de l'opération. Cette méthode très lourde et complexe n'est pas utilisable dès la phase de conception puisque les quantitatifs ne sont pas connus. Elle ne permet donc pas d'estimer rapidement le prix d'un projet.

Des estimations rapides, mais précises


L'utilisation d'un prix au m2 est absurde, mais il existe dès le départ d'un projet des informations bien plus nombreuses qui peuvent permettre une vraie estimation de son prix global. Cette estimation peut en être basée sur des prix de précédents projets et de quelques informations essentielles comme :
  • le lieu de construction et donc l'environnement, la pente et l'orientation du terrain par exemple ainsi que le climat du projet,
  • le nombre de niveaux, la surface globale, l'architecture du projet et donc la compacité
  • le nombre, le type ainsi que les surfaces de chaque pièce
  • la nature des matériaux de construction

Le nombre de pièces définit, par exemple, le nombre de portes, leur type définit le nombre de fenêtres ou le nombre de prises généralement nécessaires, les surfaces des pièces définissent celles des carrelages et des plafonds, les proportions généralement admises entre longueur et largeur permettent d'appréhender leur périmètre et leur volume…

Ces informations, qui sont bien plus complexes que la seule surface habitable, le sont toutefois bien moins que celles qui consistent à définir les quantités de chaque prestation. Elles ont de plus l'avantage d'être connues avant même les premières phases de conception d'un projet, car elles font partie du programme de l'opération qui définit les besoins du maître d'ouvrage. La liste des locaux et de leurs surfaces est en effet un des points de départ systématique et obligatoire de la conception de tout projet. Elle peut, avec quelques autres éléments simples, être de point de départ d'une estimation rapide et réaliste.

Cet article est en cours d'écriture. Il est la suite logique de l'article "Le prix au m2 d'une maison passive n'a aucun intérêt" destiné à éviter d'énormes erreurs d'estimation des prix de construction sur la base d'un ratio au m2 habitable totalement absurde.

Construction et budget


Le prix d'une maison n'est qu'une partie du budget d'une opération parfois même moins de la moitié. Il faudra donc rajouter les prix de toutes les autres prestations que sont, entre autres, ceux de la voirie, des réseaux, des annexes, garage, abri de jardin et atelier par exemple, de la piscine, des clôtures, du jardin… qui ne sont bien sûr pas prévus dans les estimations décrites ci-dessus et qui sont totalement indépendants de la surface d'une construction. Ces prestations sont souvent la base de la qualité architecturale d'un projet. Leurs prix représentent souvent une partie très conséquente du prix global des travaux, que la construction soit passive ou non. Ils concourent donc, comme le font tous les équipements, à augmenter d’autant plus le prix du m2 habitable que les constructions sont de petites tailles.

Les prix des travaux annexes ne sont pas proportionnels à la surface habitable
Leurs incidences sont d’autant plus élevées que les constructions sont petites.


Le prix d'une maison passive, ou seulement RT2012, et le budget complet de l'opération qui comprend tous les coûts, du jour où l'idée a germé jusqu'à celui de la remise des clés, sont deux choses totalement différentes. Le prix du projet, même à ce niveau de performance, malgré les surcoûts qui en sont les conséquences, en incluant bien sûr le pare-soleil indispensable au confort d'été et même les locaux annexes, tels un garage, un atelier ou un abri de jardin, ne représente parfois que moins de… Lire la suite…

Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G.


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