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Actif pour construire passif

17-10 - Prix, surcoût, rentabilité et mensualités d’une maison passive

04/09/2023 -

En France, le prix d’une maison passive est, pour l’instant, toujours supérieur à celui d’une maison classique. Cette différence systématique de prix, même en forte baisse du fait des évolutions de la règlementation française, conduit à des questions économiques qui sont toujours les mêmes : quel est le surcoût d’une construction passive par rapport à une maison classique similaire et combien de temps faut-il pour l’amortir ?

Nos retours d’expériences provenant de bâtiments passifs construits et habités, dont certains sont labellisés ou en cours de labellisation, nous amènent à préciser qu’il est vain de tenter de fournir une réponse universelle à ces questions parce que tout projet conduit à des résultats spécifiques très différents de ceux des autres, mais aussi et surtout parce que ces questions ont de moins en moins d’intérêt. Ce sont celles du passé, du temps de plus en plus lointain où l’énergie n’était pas chère et le réchauffement climatique si prégnant. La question la plus importante, celle d’aujourd’hui, orientée vers un futur où l’énergie sera encore plus chère quoi qu’on fasse et le climat encore plus dégradé, est toujours omise. Elle consiste à savoir si, très rapidement, si possible dès le premier mois de son occupation, le remboursement mensuel des surcoûts du passif peut être annulé par les économies d’énergie. Quand ce sera le cas, construire ou rénover à ce niveau de performance, en utilisant simultanément des systèmes très économes, simples, durables et non polluants, ou se contenter de le faire en respectant seulement la règlementation ne sera plus une question de choix. Les solutions passives s’imposeront d’elles-mêmes, car elles seront, tout simplement et tout à la fois, les meilleures sur les plans économiques et écologiques.

Le coût global mensuel d'une construction passive peut-il d’ores et déjà être inférieur ou équivalent à celui d'un bâtiment seulement conforme à la nouvelle règlementation environnementale actuelle, la RE2020 ? À partir de quel prix de l’énergie le surcoût d'un projet étudié, et seulement de celui-là, basculera-t-il dans le monde de demain, celui d’une rentabilité immédiate des solutions passives et économes, celui à partir duquel les hommes et le climat auront tout à gagner à passer outre la règlementation pour faire bien mieux quelle que soit la durée d’amortissement ? Nous ne pouvons présager des réponses sans retours économiques précis de projets réalisés ou sans calculs qui en attestent et, lorsqu’ils seront disponibles, nous ne pourrons pas les ériger en vérité générale.

Les prix de construction

A surface habitable équivalente, les prix de construction sont très variables d’un projet à l’autre. Les études économiques démontrent que les plus grandes différences de prix, de plusieurs dizaines de milliers d’euros, parfois bien au delà de cent mille euros, proviennent des conséquences de l’assise foncière et de l’architecture. Les estimations succinctes de surcoûts de construction entre des projets passifs réalisés et leurs équivalents théoriques seulement conformes à la règlementation thermique RT2012, conçus entre 2018 et 2021, montrent que la différence de prix sont bien plus faibles et varie systématiquement de 15 à 30k€TTC de manière quasiment indépendante de la taille du projet.

Le surcoût réel entre les budgets hors terrain de deux projets passifs de même surface, mais de plans adaptés aux maîtres d’ouvrage, aux terrains et aux conditions climatiques parfois très différentes, varie considérablement d'un projet à l'autre. Les écarts de prix sont tellement importants que le prix au m2 (prix au mètre carré) n'a strictement aucun intérêt. L'usage de ce ratio provoque des erreurs d'estimation globale de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Les surcoûts résultant d’estimations en fonction de ce ratio peuvent être tellement importants que le projet peut être abandonné par le maître d'ouvrage ou, inversement, par le concepteur alors qu’il aurait pu être réalisé si l’estimation avait été correcte dès le départ.

Les constats précédents impliquent que le prix d'un projet doit faire l'objet d'une étude de faisabilité dès les premières phases de conception. L’estimation de la totalité des travaux de la construction et des aménagements indispensables à son usage comme, par exemple, celle des réseaux ou du chemin d’accès, doit être réalisée soit sur la base d’e comparaisons avec d'autres maisons passives similaires, réalisées sur des terrains et dans des conditions climatiques proches, soit, de manière plus réaliste, sur la base de la compilation de devis quantitatifs estimatifs spécifiques au projet. Elle ne doit en aucun cas être réalisée à l'aide de ratios irréalistes pour ne pas dire stupides comme celui du prix de construction au m2 (mètre carré). Les calculs thermiques du besoin de chauffage doivent également être réalisés dès que possible car le surcoût d'un projet passif dépend fortement de leur optimisation. Architecte et bureau d’études doivent donc impérativement travailler en symbiose pour atteindre l’objectif principal : une construction passive certifiée, ou au moins certifiable, respectant au mieux le budget global hors terrain.

Le surcoût et sa durée d’amortissement

Des calculs longs et très complexes sont nécessaires pour déterminer le surcoût précis ainsi que la durée d’amortissement d’un projet passif en comparaison d’un bâtiment similaire qui ne l’est pas.

Pour obtenir ces informations, il est en effet indispensable de comparer deux constructions strictement identiques en tout point sauf en ce qui concerne les systèmes de confort passifs comme actifs, ce qui fait leurs différences :

l’isolation plus ou moins performante par l’intérieur ou l’extérieur, avec ou sans pont thermique,
les menuiseries à doubles ou triples vitrages, à ouvrants et dormants visibles ou cachés, isolés ou non, avec leurs méthodes spécifiques de pose,
l’étanchéité à l’air avec ou sans membrane sous toiture et grilles de ventilation sur les menuiseries indispensables aux VMC simple flux,
les équipements qui utilisent les énergies payantes comme les chaudières et les poêles ou ceux qui utilisent les énergies gratuites, naturelles, comme un chauffe-eau solaire, ou récupérées, comme une VMC double flux ou un récupérateur de chaleur sur douche.

Obtenir des résultats comparables nécessite :

La réalisation des calculs thermiques PHPP des deux bâtiments afin de contrôler les performances du bâtiment passif et de déterminer, sur la même base, la différence des besoins de chauffage avec celui qui ne l’est pas.
La recherche détaillée et précise de l’écart de prix à l’investissement, le surcoût obtenu grâce à des devis quantitatifs estimatifs de la totalité des postes de dépenses qui sont différents.
Enfin, l’étude économique prévisionnelle qui va permettre de déterminer le temps de retour sur investissement en fonction du surcoût global qui intègre les frais de fonctionnement, principalement les dépenses prévisionnelles d’énergie, mais aussi celles d’entretien et de remplacement des équipements, les évolutions probables du coût de la vie et du prix de l’énergie, ainsi que les moyens de financement, montants, taux et durée des crédits pendant cette période.

Au regard de leur difficulté et du temps nécessaire pour les réaliser, ces calculs ne sont évidemment effectués que très rarement. Les résultats ne sont pas faciles à obtenir et ne sont que rarement publiés. Ils sont donc peu nombreux, évoluent dans le temps et leur fiabilité n’est pas toujours connue. Ceux qui existent, spécifiques à un projet, sont alors transformés, sans le moindre fondement, en vérités générales dupliquées sans fin par de très nombreux sites internet, ainsi que par tous les moteurs de recherches à l’intelligence encore vraiment trop artificielle pour comprendre qu’un simple exemple tiré d’on ne sait où n’est pas une tautologie, mais peut par contre constituer une véritable fake news.

Actuellement, on peut systématiquement lire sur internet que le prix d’une construction passive est supérieur de 10 à 15% à celui d’une construction qui ne l’est pas et que le surinvestissement est récupéré dans un délai qui va de 15 ans pour les adeptes des maisons passives à 40 ans pour ceux qui ne sont pas en mesure de les concevoir ou de les construire.

Qui a réellement comparé deux projets dont la seule différence se situe au niveau des seules prestations passives pour justifier ses affirmations ? Où sont les preuves, plans et caractéristiques des projets analysés, documents ou notes de calcul qui attestent de ces informations, ou même simplement les références à des études séreuses réalisées par d’autres ? Rien n’est évidemment indiqué. Rien n’est vérifiable. Des comparaisons, résultants de plus de dix ans de retours d’expériences en conception et maîtrise d’œuvre de maisons passives conduisent à des écarts de prix et des durées d’amortissement qui n’ont rien à voir avec ces informations. Ils sont tellement variables d’un projet à l’autre que faire usage de tels ratios conduit quasiment systématiquement à des erreurs grotesques.

Intérêt comparé de la durée d’amortissement et des mensualités

Ces mêmes comparaisons, nous amènent surtout la conclusion que le surcoût d’un bâtiment passif et sa durée d’amortissement, utilisés seuls, sans prendre en compte la baisse des charges mensuelles, sont des variables comptables d’un temps qui devrait être révolu, celui qui ne prend pas en compte le cercle vertueux provoqué par les économies d’énergie qui améliorent la solvabilité des emprunteurs et conduit à la baisse simultanée de la pollution et des évolutions climatiques néfastes ! Une des conditions est bien sûr que la performance soit réelle, démontrée, certifiée.

Les solutions les plus économes, les solutions passives ou quasiment passives ainsi que celles qui utilisent les énergies naturelles, sont malheureusement celles qui sont les plus performantes et les plus chères. Celles qui ne trouvent pas d’aides sérieuses au développement de la part des gouvernements successifs du fait du lobbying et des fake news des producteurs et fournisseurs d’énergie mais aussi parce qu’il n’y a plus de taxe à récupérer alors que leur efficacité sanitaire, sociale, sociétale mais aussi climatique, bien que n’ayant pas de prix, ont une valeur bien supérieure sur le long terme. Celles auxquelles s’opposent quasiment tous les producteurs d’énergie qui préfèrent conserver leurs bénéfices à tout prix plutôt que réduire réellement leur immense pouvoir destructeur du climat. Celles que les banques expliquent systématiquement ne pas pouvoir financer pour tout un chacun parce que les revenus ne seraient pas toujours suffisants pour garantir un remboursement ou parce que le taux d’endettement maximum de nombreux demandeurs, actuellement fixé à 35% par le gouvernement, serait dépassé.

Les bilans prenant en compte l’énergie, l’entretien et la durabilité des équipements montrent, pourtant et sans le moindre doute, que des solutions même beaucoup plus chères à l’investissement peuvent être d’ores et déjà les moins chères mensuellement avec des économies qui peuvent même débuter dès le premier mois de leur usage. Les évolutions actuelles du prix de l’énergie, et celles à venir qui dépendent des marges de producteurs et de choix politiques nationaux, notamment des taxes, mais aussi des évolutions économiques internationales et des perspectives de production, ne feront qu’améliorer fortement cet avantage. Comme déjà indiqué, les évolutions de la réglementation française de plus en plus contraignante et l’évolution des solutions techniques des équipements économes y contribueront.

Changement de paradigme

Des revenus inconsidérés

La seule prise en compte du surcoût et du temps de retour sur investissement pour décider de réaliser ou non une maison passive à la place d’une maison qui ne l’est pas, ou de mettre en place des solutions chères mais économes, peu ou pas polluantes, est actuellement uniquement déterminé sur les bases des mensualités des emprunts et de la capacité à les rembourser en fonction des revenus mensuels existants au moment de l’étude financière. Même sans prendre en compte l’intérêt écologique des solutions économes, l’augmentation factuelle des revenus résultant de leur mise en œuvre est totalement éludée. Comme si elle n’existait pas. Comme si une économie inévitable, garantie par la qualité de concepts reconnus, n’était pas équivalente à une source inattendue de revenus improbables mais bien réels.

Ne pas prendre en compte tout cela n’a plus de sens et en aura encore moins dans un futur peut-être pas si lointain ou, même sans prendre en compte sa raréfaction inéluctable, l’énergie deviendra une denrée tellement chère qu’elle ne sera pas accessible à tous même dans les pays les plus riches.

Des bases de financement à revoir

Un raisonnement financier correct doit être basé sur la réalité, sur le fait que ce qui compte vraiment pour chaque individu ou chaque famille va bien au-delà des seuls revenus mensuels et des remboursements des crédits en cours. Ce qui compte vraiment, c’est le bilan entre revenus et dépenses obligatoires, celles qu’il va falloir payer à la fin de chaque mois, pendant toute ou partie de sa vie, pour rembourser les prêts, entretenir le bâtiment, remplacer les équipements usagés, assurer un confort normal permanent sans pratiquement aucune pollution. Ce qui compte vraiment, c’est de vivre correctement pendant toute la durée d’occupation d’un bâtiment, même quand les revenus baissent, au moment de la retraite par exemple, souvent bien au-delà de la durée de son financement.

Les mensualités des crédits augmentent avec le montant emprunté. Celles qui résultent du cumul du remboursement des prêts et des économies d’énergie peuvent, par contre, être considérablement réduites. Elles peuvent même être divisées par deux avec des solutions pourtant 10 fois plus chères que la solution basique généralement mise en place parce qu’elles divisent le besoin d’énergie dans les mêmes proportions, voire même parfois plus. Le total mensuel des remboursements des prêts, des frais d’énergie et des frais d’entretien des matériels chers mais très économes peut être inférieur à celui des solutions les moins chères mais les plus énergivores et généralement les moins durables ! Dans ces conditions, la solvabilité des emprunteurs est améliorée avec un taux d’endettement bancaire pourtant fortement augmenté. Elle le sera d’autant plus que le prix de l’énergie augmentera et que les systèmes de confort seront performants et économes.

Une insuffisance de revenus ou un taux d’endettement dépassé ne permettent pas d’envisager les solutions vraiment économes si les raisonnements n’évoluent pas, si le montant des mensualités de remboursement des prêts est la seule variable prise en compte, si l’énergie pourtant vitale est oubliée alors que payer mensuellement les deux est tout autant indispensable et que leurs coûts mensuels sont étroitement liés, si la prise en compte du climat n’est pas récompensée alors qu’elle bénéficie à tous. Économiser sans contrainte quotidienne et sans effort correspond à des revenus complémentaires improbables mais bien réels. Les solutions de financement doivent les prendre en compte pour que chacun puisse améliorer son pouvoir d’achat et participer simultanément à la réduction réelle et durable de notre impact sur le climat.

Des aides efficaces pour tous

Pour l’état, garantir en grand nombre le financement aidé à taux zéro ou proche de zéro de solutions énergétiques vraiment performantes et durables serait bénéfique à plus d’un titre à condition qu’elles soient très nombreuses. Elles pourraient être mises en œuvre quel que soit le niveau de revenu de celui qui souhaite en bénéficier et quel que soit son taux d’endettement, même et surtout en cas de dépassement du taux légal, mais aussi quel que soit le type projet, une construction neuve comme une rénovation.

Sur le long terme, de telles solutions permettent :

d’améliorer la solvabilité de ceux qui en bénéficient car les économies d’énergie sont tellement importantes que le prix de l’énergie n’est plus un problème;
d’aider à payer l’énergie de ceux qui n’en ont pas les moyens sans que ce soit finalement les fournisseurs de l’énergie indispensable pour se chauffer qui en profitent presque immédiatement car faire appel à leur service deviendrait bien moins indispensable;
de laisser les aides directes disponibles aux moins fortunés et à ceux qui vivent par obligation dans les ruines énergétiques;
de réduire bien mieux notre impact sur le climat, grâce leur très faible production de CO2, que les nombreuses solutions peu efficaces, voire même contreproductives faisant actuellement l’objet d’aides, comme les poêles ou les chaudières à condensation au gaz, qui profitent financièrement bien plus aux fournisseurs qu’aux usagers et au climat;
et enfin, d’éviter que le prix de l’énergie ne finisse par provoquer une urgence sociale s’il continue de grimper comme c’est actuellement le cas.

C’est peut être l’occasion de réduire le greenwashing évident de certains et d’améliorer vraiment leurs actes écologiques parce qu’il peut y avoir un intérêt financier pour tous, les individus d’abord mais aussi le gouvernement et les banques.

La rentabilité globale

Les rentabilités

Nous venons de voir que calculer le surcoût et la durée d’amortissement n’a aucun intérêt, parce que ce qui compte vraiment, ce sont les mensualités indépendantes de ces résultats. Nous savons également que les perspectives d’évolution de tout ce qui interfère sur les coûts mensuels obligatoires liés à l’énergie et aux prix de construction sera fatalement à l’avantage des solutions les plus économes. Ces constats amènent à la seule conclusion possible : tôt ou tard, l’avantage économique sera incontestablement et systématiquement en faveur des maisons passives. Celles qui sont déjà construites ainsi que celle qui vont l’être voient déjà leurs avantages largement dépasser les prévisions du fait des énormes augmentations actuelles du prix des énergies.

Au delà de la rentabilité financière directe, il existe d’autres raisons qui devraient orienter le choix du type de construction ou d’équipements chers mais particulièrement sobre en énergie.

Il existe en effet d’autres formes de rentabilité comme, par exemple, celle qui peut être obtenue en cas de revente. Le surcoût concret des solutions économes est un placement financier alors que ce qui reste de l’usage de l’énergie ne l’est pas vraiment. Il est en effet possible de revendre la surisolation d’une construction passive mais il n’est pas vraiment probable de revendre le CO2 qui a été produit gratuitement par une construction qui ne l’est pas!

Enfin, le confort qui est une des conséquences des concepts des maisons passives est une source de rentabilités financières indirectes. L’augmentation des températures intérieures des parois extérieures et des vitrages limite en effet l’usage de l’énergie. Grâce à la VMC double flux, l’air neuf pénètre en permanence et en grand volume dans les constructions passives à une température proche de celle qui règne à l’intérieur en hiver comme en été avec le même effet. L’air vicié, chargé d’odeurs et de CO2, rejeté en quantité équivalente, évacue les vapeurs toxiques produites par certains matériaux et limite la prolifération intérieure des bactéries et virus en améliorant la santé. Enfin, la production de CO2 et celle des particules fines disparaissent presque totalement en réduisant la pollution extérieure de proximité avec les mêmes conséquences. L’amélioration générale de la qualité de l’air à l’intérieur comme à l’extérieur augmente également la durée de vie et réduit indirectement les frais médicaux ainsi que ceux des assurances maladie et mutuelles.

Vers une rentabilité financière fatale

Même si la rentabilité financière à court terme est la seule prise en compte, nous pouvons affirmer que certaines solutions, très chères par rapport aux solutions classiques, sont dores et déjà, dans certaines conditions, moins chères dés le premier mois de leur usage. La démonstration, expliquée dans le chapitre suivant sera réalisée dans de nouveaux articles à paraître.

Les maisons passives sont d’ores et déjà rentables pour bien des raisons. Le sont-elles déjà d’un point de vue financier? Nous ne savons pas si c’est le cas aujourd’hui et nous ne connaissons pas les conditions pour que ce le soit. Nous savons par contre que cet idéal arrivera d’autant plus vite que le prix de l’énergie augmentera simultanément à notre savoir-faire. Les études comparatives d’un ou de plusieurs projets passifs certifiés et de leurs équivalents théoriques non passifs nous permettront d’apporter un début de réponse. Le résultat ne sera pas disponible avant plusieurs mois et ne sera en aucun cas généralisable. Il pourra seulement orienter les choix et permettra peut être de trouver des ratios réalistes qui permettront de trouver une réponse rapide pour choisir entre le passif et la réglementation thermique RE2020, bientôt la réglementation environnementale RE2020.

Les preuves de la rentabilité financière

Méthode

Parler d’Une solution de production d’énergie très chère mais très économe qui pourrait baisser les dépenses mensuelles parait peu crédible. Dépenser plusieurs milliers d’euros pour soi-disant améliorer ses fins de mois alors qu’il va falloir recourir à un crédit dont les mensualités vont se rajouter aux dépenses mensuelles habituelles parait encore plus fantaisiste. Expliquer que cette conclusion ne résulte pas d'un avis sans fondement mais découle de calculs économiques ne sert à rien puisque cette seule phrase pourrait elle-même être une infox de plus, propagée par les moteurs de recherche et les réseaux sociaux, ou plutôt par certains de leurs utilisateurs.

Prouver les assertions précédentes sur les seules bases des règles mathématiques de la physique, de certificats indépendants attestant de la réalité des données ainsi que des calculs thermiques et économiques sont par contre incontestables… s’ils peuvent être fournis et contrôlables par quiconque souhaiterait le faire ou le faire faire.

La production de l'eau chaude sanitaire

Bien que paraissant moins important que les calculs des besoins de chauffage d’une maison passive, dans un premier temps, c’est la partie production d’eau chaude sanitaire qui va être analysée. Ce calcul est primordial car les performances thermiques d’une maison passive sont tellement élevées que la production d’eau chaude peut nécessiter bien plus d’énergie que le chauffage. Le besoin d’énergie annuelle nécessaire pour la douche quotidienne d’un couple peut en effet être supérieur au besoin annuel de chauffage d’une maison passive de 120m2 quelle que soit sa situation en France ! Imaginez le besoin en ajoutant les enfants!

La totalité des calculs va prendre quelques semaines pour être informé de leur disponibilité, vous pouvez vous inscrire à la liste de diffusion ou nous suivre sur les réseaux sociaux.

Vers un futur passif

Si les économies d’énergies actuelles ne peuvent pas encore payer le surcoût des constructions passives couplées à des matériels économes, cet objectif sera prochainement atteint en neuf comme en rénovation. L’augmentation importante à venir du prix de l’énergie, les progrès des équipements économes et le développement des connaissances basées sur des retours d’expériences de ce type de bâtiments ainsi que la volonté, parfois la nécessité vitale, de réduire les factures, y contribueront. Même laborieuses et anémiées par le lobbying des producteurs d’énergie ainsi que par des constructeurs plus intéressés par leurs profits à court terme que par les intérêts économiques à long terme de leurs clients, les évolutions de la réglementation administrative française les aideront en augmentant le prix des constructions classiques et donc en réduisant les surcoûts du passif.

L’énergie chère contraindra les hommes à adopter l’écologie, à choisir des solutions passives tellement économes qu’ils pourront la plupart du temps se contenter de l’énergie que la nature pourra leur fournir gratuitement et sans pollution. Pour en bénéficier, ils devront mettre en œuvre et optimiser les solutions globales les plus performantes qui existent déjà, mais aussi celles que l’avenir mettra à leur disposition.

Thème 17 - Les prix de construction