17-11 - Etudes de faisabilité règlementaire, technique et financière

26/07/2022 -


Vous disposez d’un terrain ou d’une maison avec jardin que vous voulez vendre. Vous voulez déménager et cherchez un terrain pour construire ou une maison à rénover. Qu’elle est la valeur du bien qui fait l’objet de votre attention ? Que permet-il de réaliser ? Pourquoi déménager si votre bien permet de faire ce que vous voudriez? Une étude de faisabilité à pour but de réponde à ces questions et bien d'autres.

Pour prendre contact L'intérêt des études de faisabilité


La valeur d’un terrain dépend de sa situation et de sa surface. S’il comporte un bâtiment, le prix de l’ensemble varie en fonction de la surface habitable et du nombre de pièces de ce dernier, mais aussi de son état général et, de plus en plus important, de sa performance thermique. Il permet parfois la réalisation d'une extension mais doit parfois être démoli s'il est trop inadapté ou trop vétuste pour un un projet de rénovation. Son terrain peut éventuellement supporter la réalisation d’une annexe, d’une autre construction habitable afin de réaliser un investissement locatif ou être simplement divisé en vue d'une vente partielle ou totale. De telles solutions peuvent pallier au manque de terrains constructibles et permettent de toucher une cible de clientèle plus aisée qui ne pourra peut-être pas trouver ailleurs un terrain vierge ou construit aussi bien placé et offrant les mêmes possibilités. La valeur de cette assise foncière peut également être largement plus élevée que ce qui est attendu si elle permet la réalisation plusieurs logement après démolition de la construction existante car elle est alors  proportionnelle au nombre d’appartements réalisables et ne dépend plus uniquement de sa propre surface.

Une étude de faisabilité a précisément pour objet de déterminer ce qui est faisable en fonction de la règlementation locale. Elle peut aller jusqu’à définir un projet fictif qui donne une idée des possibilités d’extension ou de construction avec ou sans démolition. Pour le vendeur, elle permet de savoir à qui s’adresser pour vendre, un particulier pour une maison individuelle neuve ou une rénovation extensible, un lotisseur si le terrain peut être divisé, un investisseur, un constructeur ou un promoteur si plusieurs logements sont réalisables. Pour l'acquéreur, elle permet de savoir ce qui est réalisable d'un point de vue règlementaire, mais elle permet également, lorsque son programme de travaux est connu, d'estimer le prix du projet sur la base d'un devis quantitatif estimatif mais en aucun cas sur la base d'un prix au m2 (prix au mètre carré).

Pour prendre contact La recherche des informations


La marché immobilier local fixe les prix en fonction de l’attractivité du secteur et de la disponibilité des biens. Les montants et les dates des transactions situées à proximité de celui qui vous intéresse sont à la disposition de tous sans avoir besoin de recourir à des avis faussés par quelque intérêt que ce soit, notamment des intérêts financiers de celui qui les donne. Le site du gouvernement https://app.dvf.etalab.gouv.fr vous informe en effet gratuitement et rapidement sur les mutations de sa section cadastrale. Celles qui sont à proximité peuvent bien sûr être explorées. La seule condition pour pouvoir disposer de ces informations est de la connaître et donc de la demander à son propriétaire ou à ceux qui sont en charge de la future transaction.

Le tableau fourni par le site, issu du cadastre, indique le type des constructions proches ayant fait l’objet de transactions, leurs surfaces ainsi que celle des terrains sur lesquels elles sont bâties, mais aussi, ce qui finalement vous intéresse le plus, les montants et les dates des mutations. Vous n’avez plus besoin de personne pour avoir ces indications capitales qui vous donnent rapidement une idée du prix du bien qui vous intéresse. Ces informations ne sont toutefois pas suffisantes. L’état des bâtiments n’est pas indiqué, mais encore plus important, ce que vous pouvez en faire ne l’est pas non plus et cette information n’existe d'ailleurs nulle part. Le prix d’un terrain avec ou sans bâtiment dépend pourtant, pour une grande part, de ce qui est faisable.





Pour prendre contact Un exemple édifiant


Les documents obtenus en suivant les liens du projet présenté dans cet article montrent un exemple de projet fictif qui permet d’avoir une idée de ce qui est faisable. Ce qui sera réalisé ne sera toutefois pas nécessairement ce que prévoir l'étude de faisabilité. La construction pourra rester en l’état, être rénovée avec des aides de l’état, être agrandie suivant le principe de l’étude ou aller encore plus loin avec pour seule limite la règlementation d’urbanisme ainsi que les moyens financiers et les choix de l’acquéreur. La valeur du bien étudié ne doit donc pas être uniquement basée sur celle des biens similaires vendus récemment à sa proximité, mais également sur celle qui résulte de ce qui est faisable ou de ce que souhaite réaliser l'acquéreur en prenant en compte la rareté des assises foncières permettant la réalisation de constructions neuves de surfaces comparables avec un emplacement similaire.




Thème 17 - Les prix de construction