Le prix actuel d'une maison passive :
comparaison, estimation et actualisation
Combien coûte une maison passive ?
Donner des prix au m2 de 1 800 à 3 500 €, soit de 180 000 à 350 000 € pour une maison de 100 m2, ne présente que peu d'intérêt tant la fourchette est grande et tant les inconnues sont nombreuses.
Les conséquences du terrain, l'architecture du bâtiment, sa taille, sa volumétrie et sa compacité, la localisation du projet, le climat, la nature du sol, les matériaux de construction, la complexité des aménagements intérieurs… les prestations prises en compte, les sources des prix et leur date de publication sont tous inconnus. Le blog d'un architecte ne peut donc pas fournir une information utile sur une base aussi illusoire qu'une très large fourchette de prix au m2 sans aucune consistance scientifique, qui de plus ne permet pas de décider quoi que ce soit sans risque d'erreur catastrophique.
Le prix au m2, d’un usage pourtant généralisé, est un mythe dangereux pour le portefeuille de ceux qui s'en servent.
Du mythe au chiffrage au cas par cas
Le prix au m2 est une chimère mai un architecte peut proposer de vraies solutions comme, par exemple, une estimation par comparaison avec un projet similaire dont le coût est actualisé ou, plus complexe, le chiffrage concret du projet en réalisant un Détail Quantitatif Estimatif Tous Corps d'Etat, un DQE TCE.
De plus, la vraie valeur d'un projet de maison passive ne se mesure pas au seul montant de l’investissement actualisé, mais plutôt au coût global des mensualités régulières pour créer son avenir : son indépendance énergétique et financière qui déterminent son reste à vivre réel, sa résilience à long terme grâce à la sobriété individuelle facilitée par l'efficacité du concept ainsi que son confort efficace garanti pour toute sa durée de vie.
Les explications…
Sommaire de l'article
Incidence de la qualité architecturale sur le prix de construction
Qu'un bâtiment soit passif ou non, une simulation visuelle vaut mieux que de grands discours pour comprendre un des élément essentiel du prix de construction : l'architecture. Les moteurs de recherche, les IA et les sites qui ne conçoivent ni ne construisent, ne maîtrisent absolument pas ce facteur non écrit dont l'importance financière n'a pas d'équivalent et parlent de prix comme si cet élément pourtant déterminant n'existait pas.
Les caractéristiques de la petite maison sont les suivantes :
- Maison passive à ossature bois
- Plan compact proche du carré
- Surface habitable de moins de 100m2
- Pas d'annexes
- Architecture simple et très classique
- Peu de menuiseries toutes protégées par des volets battants en bois
- Protection solaire des façades sud par un large débord de toiture
- Peu d'aménagements extérieurs
- Climat de Périgueux
- Exposition plein sud sans ombrage
Les caractéristiques de la plus grande sont les suivantes :
- Maison passive à ossature bois
- Plan peu compact car en forme de longère hors sol
- Surface habitable de 200m2
- Sous sol intégral en partie ouvert
- Architecture simple et très moderne
- Nombreuses et grandes baies vitrées protégées par des brise-soleil orientables
- Protection solaire des façades sud par un large débord de toiture
- Aménagements extérieurs importants grandes terrasse aux deux niveaux et piscine
- Climat de Toulouse
- Exposition plein sud sans ombrage
Ces deux maisons presque que tout oppose volontairement n'ont que 3 points en commun :
- l'ossature bois
- le pare-soleil que constitue le débord de toiture
- l'orientation au sud
Les conséquences :
- comment donner un prix par avance a ces deux projets qui ont si peu d'éléments en commun et quel serait ce prix s'il n'existait même pas ces points commun?
- comment juger de l'impact financier de la performance thermique alors que, à l'évidence, les principales différences concernent, entre autres, les surfaces, la compacité, l'architecture, le climat, l'environnement, l'orientation, l'altitude, le nombre et la destination des pièces ainsi que leurs équipements?
- comment donner une fourchette de prix qui ne varie que du simple au double alors que dans l'exemple il atteint presque quatre ?
- comment peut-on donner un prix au m2 pour estimer un projet avant le premier coup de crayon alors qu'on ne sait rien de sa conception et qu'on ne sait même pas si on parle de m2 utile ou de m2 habitable?
- comment donner un prix alors que l'on ne sait même pas si on parle du prix de construction ou du prix de vente, d'une autoconstruction partielle ou d'une réalisation clé en main, d'un prix récent ou d'un prix qui date de plusieurs années, du prix de la maison seule ou du prix de la construction avec ses annexes, la terrasse, la voirie, les réseaux, le pare-soleil?
Les prix et prix au m2 indiqués par de très nombreux sites ne sont trop souvent que des copier-coller de ce qui a été lu par ailleurs sur internet. Ils sont malheureusement répercutés sans fin par les moteurs de recherche avec des valeurs très proches mais datées, souvent bien plus basses que dans la réalité afin d'inciter à la lecture des articles qui sont sensés informer correctement sur le sujet.
Concrètement, notre expérience nous conduit à affirmer qu'il n'est pas possible de donner le prix de construction d'une maison passive ou d'une construction traditionnelle sur mesure, même si sa surface est connue, autrement que par comparaison avec un projet récent similaire ou en réalisant un avant-projet et un Devis Quantitatif Estimatif pour tous ses composants.
Indiquer le prix d'une construction dont on ne sait rien, c'est provoquer de graves risques d'erreur
Les surcoûts de la qualité architecturale qui dépendent de choix sont donc évitables par nature
Comme le montre les vues 3D ci-dessous, une architecture simple peut évoluer vers un projet d'architecte haut de gamme sans que le volume de la partie habitable ne soit modifié. Que la construction soit passive ou simplement conforme à la RE2020, à surface habitable, caractéristiques techniques et équipements identiques, la différence du prix global de construction peut se chiffrer en dizaines de milliers, parfois des centaines de milliers d'euros quand l'architecture se complexifie. La fourchette de prix au m2 qui en résulte peut aller du simple à parfois plus du double. Un ratio d'une telle variabilité n'est pas utilisable pour la réalisation d'une estimation sérieuse.
Une maison passive simple
Une maison passive moderne
Les études de prix de construction confirment que, quel que soit le niveau de performance thermique…
L'incidence financière de la qualité architecturale visible d'un projet est bien supérieure à celle de sa qualité thermique invisible
L'incidence financière de la qualité architecturale visible d'un projet est bien supérieure à celle de sa qualité thermique invisible
✅ Le prix de construction au m2 : mythe et danger !
Ces mêmes études permettent de conclure que :
- le coût de la qualité architecturale d'un projet passif est identique à celui d'un projet RE2020;
- le prix d'un projet passif comme RE2020 dépend bien plus de sa qualité architecturale que de sa performance thermique.
- le prix au mètre carré, ou plus précisément le prix de construction au m2, en passif comme seulement en RE2020, est une aberration malheureusement propagée par internet à ne jamais utiliser au risque d'erreurs catastrophiques car cet élément n'est jamais précisé et jamais pris en compte.
Incidence du terrain sur le prix de construction
Un terrain peut cumuler les avantages … ou les inconvénients
LaPaulignoise
Problématique : Le terrain penche tellement que les deux cotés de la maison sont au niveau du terrain naturel… mais au niveau du sous-sol à l'ouest et du rez-de-chaussée à l'est.
Conséquence : Le projet a été réalisé mais avec un surcoût important résultant du sous-sol intégral inévitable.
Conséquence : Le projet a été réalisé mais avec un surcoût important résultant du sous-sol intégral inévitable.
LesRégalys
Problématique : Le terrain penche tellement que des restanques étaient inévitables comme pour tout les projets du secteur. L'accès des véhicules étaient à l'étage avec les pièces de vie tandis que les chambre étaient prévues au rez-de-chaussée!
Conséquence : Le projet qui devait être réalisé en autoconstruction a été abandonné car les économies réalisées même dans ces conditions étaient largement insuffisantes.
Conséquence : Le projet qui devait être réalisé en autoconstruction a été abandonné car les économies réalisées même dans ces conditions étaient largement insuffisantes.
CapDeLaVigne
Problématique : le terrain penche tellement que le rez-de-chaussée du coté rue, au nord de la maison, est au niveau de la route tandis que le coté sud est 3m plus bas. Un terrasse sur pilotis a du être prévue.
Conséquence : le projet a été abandonné du fait du surcoût important résultant du sous-sol obligatoire sur la totalité du projet.
Conséquence : le projet a été abandonné du fait du surcoût important résultant du sous-sol obligatoire sur la totalité du projet.
LaCassagne
Problématique : la situation de ce projet, la pente et la qualité du terrain, ont imposé la réalisation de pieux sécants habituellement réservés aux sous-sols des immeubles pour éviter que la construction située au dessus ne s'effondre sur lui.
Conséquence : Le projet a été abandonné car le surcoût de telles fondations approchait la moitié du prix de la maison et que le prix résultant de la longueur du chemin s'y rajoutait.
Conséquence : Le projet a été abandonné car le surcoût de telles fondations approchait la moitié du prix de la maison et que le prix résultant de la longueur du chemin s'y rajoutait.
Les retours d'expérience montrent que le prix de construction dépend bien plus des conséquences du terrain que de la performance thermique
Les surcoûts imposés par un terrain sont de nature à provoquer des dépassements de budget et parfois à un abandon du projet
Le choix d'un terrain doit, entre autres, prendre en compte certaines caractéristiques afin de limiter le prix de construction :
- Un terrain situé en climat tempéré est préférable aux climats froids ou chauds
- Un terrain doit être généralement ensoleillé pour que la future construction puisse être chauffée par le soleil
- La maison doit pouvoir être orientée vers le sud même en travers sur le terrain sans être parallèle aux limites séparatives
- La construction doit être possible au nord du terrain, le plus loin possible des sources d’ombrages non contrôlables comme le relief ou les constructions voisines et leurs arbres
- La pente doit être très faible ou nulle afin de limiter les travaux de terrassement et d’éviter les sous-sols non souhaités, mais indispensables pour rattraper les niveaux du terrain
- Une pente descendante vers le sud-est préférable à toute autre orientation
- La distance entre le portail véhicule et le garage attenant à la maison doit être la plus réduite possible afin de limiter les longueurs du chemin d’accès et des réseaux
- Le sol doit être don bonne qualité afin d'éviter les fondations spéciales de type pieux et longrines
Les études de prix de construction confirment que, quel que soit le niveau de performance thermique…
L'incidence financière qu'un terrain impose à la conception d'un projet peut être bien supérieure à celle de sa qualité thermique
L'incidence financière qu'un terrain impose à la conception d'un projet peut être bien supérieure à celle de sa qualité thermique
✅ Incidence du terrain sur le prix de construction
Ces mêmes études permettent de conclure que :
- L'incidence du terrain sur un projet passif est identique à celle d'un projet RE2020;
- Le prix d'un projet passif comme RE2020 dépend bien plus des conséquences du choix du terrain que de sa performance thermique.
- le prix au mètre carré, ou plus précisément le prix de construction au m2, en passif comme seulement en RE2020, est une aberration malheureusement propagée par internet à ne jamais utiliser au risque d'erreurs catastrophiques car cet élément n'est jamais précisé et jamais pris en compte.
Prix de construction et performance thermique
Les conséquences du coût global, de l'esclavage à l'indépendance énergétique, dépendent du niveau de performance thermique, car décider du niveau que vous voulez atteindre, c'est décider des termes de vos mensualités pour CREER votre AVENIR.
Construire ou rénover Passif, c'est en termes de coût global
- CREER vos mensualités minimales de Crédit + Remplacement + Entretien + Energie - Récupération
- Créer votre AVENIR grâce à une Architecture Vertueuse, Econome, Naturelle, Innovante et Résiliente
- Seuls les calculs thermiques permettent de vérifier qu'une construction est réellement passive
- Seuls les calculs thermiques permettent de définir le niveau des performances à atteindre sans aller au-delà afin de limiter le prix de construction
Les principaux articles de PassivAct pour en savoir plus
- La compacité est un des seuls facteurs permettant de baisser le prix des maisons passives tout en améliorant leurs performances thermiques
- La compacité maximale des constructions individuelles est atteinte avec une forme proche du cube qui limite les hauteurs sous plafond
- Entre une maison compacte et une qui ne l’est pas, le prix de la totalité des isolants de sol, de murs et de toit peut varier d’un facteur supérieur à 2 et représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros
- Le prix global des constructions n’est pas proportionnel à sa surface habitable ou la surface de plancher.
- Utiliser un ratio de prix au m2 conduit à une erreur d'estimation systématique et très importante du prix global d'un projet.
- Les méthodes d'estimation du prix de construction.
L’énergie chère contraindra les hommes à adopter l’écologie, à choisir des solutions passives tellement économes qu’ils pourront la plupart du temps se contenter de l’énergie que la nature pourra leur fournir gratuitement et sans pollution. Pour en bénéficier, ils devront mettre en œuvre et optimiser les solutions globales les plus performantes qui existent déjà, mais aussi celles que l’avenir mettra à leur disposition.
Le sommaire de la totalité des articles de PassivAct sur le prix de construction
Nos maisons passives certifiéesParmi toutes les maisons passives présentées sur internet, combien le sont réellement ?
Sur ce blog, nous prouvons que c'est bien le cas grâce à la certification et au label Passivhaus.
Sur ce blog, nous prouvons que c'est bien le cas grâce à la certification et au label Passivhaus.
Un projet accessible sur la base de donnée du Passivhaus Institute est la seule preuve incontestable et infalsifiable du fait qu'il est labellisé et donc réellement passif tout comme il atteste de la compétence de son auteur.
(Source Passivhaus institute).
(Source Passivhaus institute).
Où trouver plus d'informations ?Une construction passive est l'aboutissement d'un concept global qui fusionne de la manière la plus efficace possible de nombreux principes thermiques et concepts particuliers à l'image de ceux des équipements indispensables à leur fonctionnement. Pour réaliser des bâtiments passifs, la compréhension de nombreuses notions physiques aussi bien que techniques ainsi de leurs multiples interactions est donc indispensable. La page des informations les plus récentes, le sommaire général, le plan du site, la page des index et thèmes ainsi que celle de la recherche dans le site à partir d'internet ou encore celle des infox vous permettront d'en trouver un grand nombre. L'ensemble des articles de ce blog constitue un guide, régulièrement mis à jour, qui pourra faciliter la conception et la construction de votre maison passive, quels que soient les matériaux, le bois ou le béton cellulaire, et quel que soit le climat, à Toulouse ou à Paris, en France ou partout ailleurs mais toujours optimisée car…
Si on conçoit une maison passive à Toulouse comme au Groenland, il n'y aura vraiment besoin d'aucun système de chauffage… car personne ne pourra se la payer !
L'optimisation doit être la norme du passif
