17-1 - Les prix d'une maison passive


Exemple de maison passive - © J-M Pupille - Architecte

Exemple de maison passive - © J-M Pupille Architecte



L'intérêt économique des maisons passives
En dehors de la qualité thermique de l’enveloppe étanche, les retours d'expérience montrent qu'il n’y a pratiquement aucune différence de prix entre une maison passive et une similaire qui ne l'est pas. Pour une maison avec étage de 120 à 140m2, le surcoût de la qualité thermique du clos couvert varie systématiquement de 25 à 40k€TTC en fonction de l'environnement et du climat local.

Les frais de fonctionnement, d'entretien et de remplacements des équipements d'une maison passive sont fortement réduits alors que le confort et la qualité de vie de tous les occupants successifs sont améliorés tout au long de la durée de vie du bâtiment.


Dans ces conditions, la question la plus importante, celle à se poser vraiment, celle qui n'est pourtant pratiquement jamais formalisée, n'est donc pas celle du surcoût des travaux à l'investissement. C'est plutôt celle du surcout des mensualités composées du total des remboursements plus importants des crédits, réduits en grande partie par les économies sur les prix de l'énergie, les contrats d'entretien et les frais de remplacement des matériels. C'est aussi celle de la valorisation du patrimoine payé en partie par les économies d'énergie. C'est enfin la question de l'allongement, non quantifiable, de la durée de vie individuelle due à l'amélioration da la qualité de vie, notamment l'amélioration très significative de la qualité de l'air intérieur grâce aux VMC double flux des maisons passives.

Le prix d’une maison de cette surface, déterminé à partir de projets réalisés et non d'informations non vérifiables propagées par Internet, peut varier de manière colossale de 180k€TTC à plus de 500k€TTC hors terrain. Le prix le plus bas est celui d'un projet simple, sans les annexes et sans les aménagements extérieurs, en autoconstruction totale sur terrain plat en climat chaud. Le plus élevé est le budget total, y compris taxes et frais de toute nature, d'une maison d’architecte de même surface habitable, livrée clé en main sur un terrain pentu aménagé en climat froid, avec un sous-sol intégral éloigné du chemin de desserte, ainsi qu'un sas avec terrasse accessible permettant la liaison sans perte de performance entre annexes et zone passive.

Le coût total d'une telle opération varie massivement en fonction :
  • de la prise en compte de la maison seule ou du budget tout compris hors terrain
  • du mode de construction tout fini ou en autoconstruction partielle ou totale
  • de la qualité du sol qui nécessite la réalisation éventuelle de fondations spéciales ou d’un sous-sol, parfois même les deux
  • de la présence ou non d’annexes dont la surface dépasse parfois celle de zone passive du projet
  • de la qualité de l’architecture
  • de la compacité du projet
  • d’un plan simple ou un plan complexe avec de nombreuses pièces
  • de la pente du terrain
  • de la longueur de la voie d’accès privée et celle de tous les réseaux
  • du climat chaud en plaine chaud ou du climat froid de montagne

Les différences de prix qui résultent de ces variantes sont tellement importantes que le prix de construction au m2 n’a absolument aucun sens. Il est d’autant plus aberrant que le type de surface n’est jamais précisé. Il peut en effet s’agir :
  • de la surface habitable qui semble la plus souvent utilisée alors qu'elle ne comporte aucune annexe
  • de la surface utile qui comporte la totalité des annexes de toutes natures
  • de la surface de plancher, surface règlementaire qui comporte toutes les annexes sauf les surfaces dédiées au stationnement

Donner un prix au m2 habitable, donc sans les surfaces annexes, est dangereux, car le prix global du projet peut être largement sous-évalué si les surfaces des annexes ne sont pas prises en compte lors de l’estimation et surévalué si elles le sont. Prendre le prix au m2 de surface de plancher ou le prix au m2 de surface utile est tout aussi stupide, car ils conduisent touts deux à sous-évaluer largement le prix de la surface habitable passive.

Indiquer un surcout en pourcentage quand le prix total est aussi variable n’a également aucune utilité et est quasiment toujours largement faux.

Concernant l’enveloppe hors d'eau et hors d'air, à mode de construction identique, maison bois ou maison maçonnée par exemple, les différences de prix proviennent de la performance de l’isolation, de la suppression des ponts thermiques, de l’efficacité de l’étanchéité à l’air, mais aussi et surtout, de la qualité des menuiseries. Les menuiseries triple vitrage à fort facteur solaire, à dormant et ouvrant caché sans grilles de ventilation dont les clairs de jour sont supérieurs à 90% en passif contrastent fortement avec celles des constructions RT2012 seulement dotées de doubles vitrages à faible facteur solaire, à ouvrant et dormant visibles percés par des grilles de ventilation dont les clairs de jour sont souvent inférieurs à 75%. Les menuiseries des maisons passives, considérées comme leur principal système de chauffage parce qu’elles amènent bien plus d’énergie qu’elles n’en perdent lorsqu’elles sont exposées au sud, sont 4 fois plus performantes que celle utilisée en construction règlementaire française, mais seulement deux fois plus chères.

Concernant les équipements de confort, les différences techniques essentielles concernent les systèmes de chauffage et de ventilation. Les VMC double flux très haute performance et le chauffage rudimentaire des constructions passives s’opposent aux VMC simple flux rudimentaires et aux systèmes techniques de chauffage des RT2012. Le nombre de solutions utilisables en construction classique est bien plus large qu’en passif. Les prix donc aussi variables, mais finalement assez similaires à l’investissement. Ils sont toutefois bien moins élevés en fonctionnement, en entretien et en remplacement dans les maisons passives.

Le système de production d’eau chaude et la récupération d’énergie sur l’eau jetée encore chaude peuvent être identiques, quel que soit le niveau du besoin de chauffage. La production d’électricité ou la récupération d’eau de pluie sont facultatives et peuvent être réalisées indépendamment de la qualité thermique du bâtiment. À équipement identique, ces prestations sont choisies soit pour leur faible coût d’investissement, quel que soit le niveau de pollution qu’ils provoquent, soit pour leur faible coût de fonctionnement et leur faible niveau de pollution. Dans les deux cas, ils ont les mêmes incidences financières, quel que soit le niveau de performance thermique du bâtiment qui les reçoit.

Les prix des prestations telles que les fondations, la toiture hors isolation, le pare-soleil, la ou les terrasses, les annexes, le système d'assainissement, la viabilisation éventuelle, la voie d’accès et les réseaux privés, les aménagements minéraux, les clôtures et le portail, l’aménagement du jardin, les taxes inévitables, la piscine éventuelle… qui se chiffrent en dizaines de milliers d’euros sont également identiques quel que soit la qualité thermique du projet, passif ou non, mais très souvent également quelle que soit la surface habitable du projet.

Lors de la conception d'une maison, une des premières questions concerne quasiment systématiquement la valeur habituelle du prix de construction au m2 afin de déterminer le prix du projet de même performance en fonction de sa propre surface, sans bien sûr préciser de quelle surface il s’agit. Comment répondre à une telle question après avoir prix connaissance des informations ci-avant et constaté les défauts criards de ce ratio? Comment établir une estimation, même sur des bases plus sérieuses mais dans des conditions encore bien pires, sans plan, sans connaître le climat et l'environnement, l'orientation et l'altitude du terrain, le plan de masse avec ces voies d'accès privées et ses aménagements indispensables, l'orientation du projet, la nature du sol, les matériaux de construction, l'architecture, les équipements, la décoration, la part de l'autoconstruction…? La liste des paramètres cités qui influencent fortement le prix de construction est longue et pourtant très loin d'être exhaustive. Bref, donner le prix au m2 d'une maison, notamment lorsqu'elle est passive, et en déduire le coût de construction d'une autre sans ne rien connaître du projet, c'est comme être capable de donner le prix d'une voiture sans en connaître la marque, le modèle et les options. Ça n'a absolument aucun sens et cette infox est pourtant propagée sans fin par tous les moteurs de recherche!

Lors de la conception, il n'existe que deux façons de réaliser l'estimation du prix de construction d'un bâtiment passif.

L'une consiste à trouver un bâtiment récent à l'architecture similaire dont les prix sont connus et pour lequel il suffit d’ajouter le surcoût probable des prestations indispensables afin d'en faire une vraie maison passive prenant en compte son propre environnement puis de déduire les économies réalisables pour, par exemple, les travaux réalisés en autoconstruction partielle ou report de certaines prestations.

La seconde consiste, lorsque le programme et les esquisses du projet sont suffisamment avancés, à réaliser un devis quantitatif estimatif tout corps d'état prenant en compte les variations locales des prix pratiqués par les entreprises.

Il est totalement impossible d'estimer le prix d'une maison passive
sur la base de sa surface et d'un prix au m2


En résumé, les prix au m2 indiqués par les moteurs de recherche, qui les récupèrent sur de bien trop nombreux sites sans aucun contrôle de leur nature, de leur qualité et donc de leur utilité réelle, ne doivent jamais être utilisés au risque d’erreurs d'estimations catastrophiques. De plus, une telle valeur n'a strictement aucun intérêt en regard de l'essentiel, le surcoût mensuel global résultant de la différence entre l'augmentation des mensualités de remboursement des financements d'une maison passive et les économies de fonctionnement, d'entretien et de remplacements des équipements qu'elle procure.

Au bilan, ce qui compte vraiment au sujet du prix des maisons passives,
c'est ce qui reste pour vivre au quotidien et non le surcoût de l’investissement initial


Jean-Michel Pupille - Architecte D.P.L.G. à Toulouse



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